1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартира по наследству подводные камни

Наследство: основные моменты и подводные камни

Вступление в наследство – один из вопросов, на который не каждый знает ответ. Существуют определенные нюансы, правила, сроки реализации своего право на наследование. В этой статье мы расскажем о том, что нужно чтобы вступить в наследство и опишем основные моменты этого вопроса.

Наследство по закону и по завещанию – в чем разница

Нередко между родственниками умершего человека возникает конфликт на почве деления оставленного наследства. И родные, которые ранее были близки, разбегаются. Что же делать в такой ситуации? Первое, что стоит знать – весь процесс наследования упирается в Гражданский кодекс. Законы о вступлении в наследство прописаны в 3 части ГК РФ. Вступление в наследство после смерти может быть двух типов:

  • По завещанию. Документ, который был написан умершим, описывает его волю в отношении своего имущества: кому и какая доля его имущества достанется, а кто – останется ни с чем. Оспорить наследование по завещанию – достаточно сложно.
  • По закону. Если же отсутствует завещание или оно признано недействительным в суде, то оставленное имущество делится между наследниками согласно закону. Первый круг родственников, имеющих приоритетное право – дети, супруги, родители.

Стоит отметить, что на вступление в наследование по закону могут посягнуть не все родственники умершего человека. Если же первый круг родственников отсутствует или отказался от своего права вступления в наследство – на оставленное имущество могут претендовать дальние родственники.

Оформление наследства

Когда можно и нужно вступить в наследство после смерти? У наследников есть 6 месяцев с момента открытия дела для предъявления своих прав на наследственное имущество. Позже этого периода подать документы будет сложнее. Но бывают моменты, когда наследник, например, не был уведомлен о том, что имеет право на имущество своего родственника. В этом случае продлить срок вступления можно по решению суда, представив веские доводы.

Как вступить в наследство? Первое, что нужно сделать – подготовить пакет документов и обратиться в нотариальную контору по месту проживания умершего либо к нотариусу, у которого хранится завещание. Вы можете обратиться к любому нотариусу, который подскажет вам точную информацию о том, куда именно следует подавать документы.

Как правильно вступить в наследство? Наследникам нужно подготовить следующий пакет бумаг:

  • Документы о факте смерти. К ним относится свидетельство о смерти и выписка из домовой книги о месте последнего проживания вашего родственника.
  • Документы о вашем праве на вступление в наследство. Нужно предоставить свой паспорт и информацию о степени родства с усопшим. Например, свидетельство о браке или рождении.
  • Дополнительные документы. Нотариус может запросить такие сведения, как пенсионное свидетельство, выписку из медицинской карты о наличии инвалидности и другие документы.
  • Информация о наследственном имуществе. Документы, подтверждающие права владения умершим на недвижимость, активы, автомобиль и другую собственность.

Имея этот набор документов, вы можете смело обращаться к нотариусу для открытия дела о наследовании. С момента открытия вопроса о наследстве нотариусом начинается отсчет 6 месяцев, в течение которого все родственники должны заявить о своих правах на имущество и другие активы умершего.

Завещание – все ли гладко и можно ли оспорить

Вступление в права наследства и раздел причитающегося имущества нередко сопровождается конфликтами между наследниками на почве деления оставленного умершим имущества. И предсказать или избежать появления споров невозможно. Нередко люди задумываются о том, что составление завещания – способ сохранить отношения между наследниками и никого не обидеть.

Но и с завещанием не всегда все бывает гладко. В судебной практике достаточно часто можно встретить решения о признании завещания недействительным. Обделенные родственники могут отправить иск в суд о признании последней воли своего родственника недействительным. Например, в исках часто ссылаются на давление при написании документа или на наличие психических проблем, которые могли повлиять на конечную волю завещателя.

В законе также прописаны лица, которые могут претендовать на долю в наследстве даже при наличии завещания не в их пользу. К такой категории граждан относятся нетрудоспособные иждивенцы, инвалиды, дети завещателя пенсионного возраста или несовершеннолетние.

Риски покупателя квартиры по наследству в 2020 году: опасности покупки и вероятность отмены ДКП

Наследственное имущество не изымается из оборота. После смерти владельца оно переходит новым собственникам по завещанию или закону, которые вправе распорядиться им по своему усмотрению. Однако покупка квартиры по наследству у таких граждан сопряжена с риском аннулирования сделки. Сегодня рассмотрим, какие опасности несет в себе приобретение унаследованного жилья, и как их избежать.

Общая информация о наследовании квартир

После смерти собственника жилье не становится бесхозяйным. Оно переходит новому владельцу (или группе новых владельцев) по следующим основаниям приобретения:

  • нотариальное завещание, составленное на специальном государственном бланке;
  • если завещания нет, происходит наследование по закону в порядке очередности;
  • если наследников нет, имущество переходит по наследству на баланс поселка или города и приобретает статус социального жилья.

Хозяин квартиры, полученной по наследству, не ограничен в своих правах независимо от оснований приобретения – он может продать недвижимость без ограничений. Поэтому может случиться, что администрация города продает имущество, полученное по наследству. Сделки покупки квартиры по наследству у муниципалитета можно признать самыми безопасными. Остальные продавцы вполне могут злоупотреблять своими правами, предлагая заведомо обремененное или проблемное жилье.

Внимание! Квартира, приобретенная по ренте, не считается полученной по наследству. Смерть бывшего владельца лишь освобождает ее от обременения, но не является основанием для перехода права собственности. Однако наследники умершего могут попытаться оспорить рентное соглашение и вместе с ним отменить все последующие сделки. Читайте на нашем портале подробнее о договоре ренты и спорах с наследниками.

Если продавец утверждает, что приобрел квартиру в наследство по договору дарения – скорее всего, это мошенник. Заключение дарственных, вступающих в силу после смерти дарителя, запрещено законом. Читайте подробнее о таких сделках здесь.

Риски покупателя наследственной квартиры

Есть несколько основных рисков покупки квартиры по наследству:

  • отмена ДКП через суд – самый существенный риск;
  • выявление пожизненных жильцов, которых нельзя выселить;
  • обнаружение долгов умершего, с которыми придется разбираться новому владельцу.

Вероятность их реализации в жизни зависит от ряда факторов, к которым относится срок владения квартирой, основания ее наследования (закон или завещание), и иногда даже причина смерти владельца.

Аннулирование договора купли-продажи

Основная опасность для нового владельца жилья, полученного продавцом по наследству, – аннулирование договора купли-продажи через суд и изъятие квартиры. Конечно, в случае признания сделки недействительной покупателю должны вернуть уплаченные деньги, но, как правило, это либо невыполнимо на практике, либо очень долго. Судебное разбирательство длится несколько месяцев. За это время продавец успеет потратить крупную сумму, которую потом будут частями взыскивать с его официальной зарплаты.

Потребовать аннулирования сделки через суд могут:

  • Наследники, права которых были нарушены при распределении имущества. Особенную опасность представляют владельцы обязательной доли в наследстве – иждивенцы умершего, нетрудоспособный супруг, родители и дети.
  • Супруг, которому не выделили супружескую долю.
  • Наследники, которые не успели принять наследство в течение положенных 6 месяцев по уважительным причинам (тяжелая болезнь, служба и так далее).
  • Граждане, доказавшие свое родство уже после смерти наследодателя. Если бы этот факт был установлен вовремя, имущество распределилось бы по-другому.

Судебных процедур отмены покупки квартиры по наследству тоже может быть несколько. В зависимости от требования заинтересованного лица:

  • оспаривание завещания;
  • обжалование действий нотариуса;
  • восстановление срока на принятие наследства;
  • признание наследника (продавца) недостойным;
  • аннулирование самого ДКП.

В результате любой из перечисленных процедур покупка отменяется, квартира возвращается в наследственную массу и происходит новое распределение имущества.

Отказополучатели

Существенным риском при покупке квартиры, полученной в наследство является выявление пожизненных жильцов:

  • отказополучателей – по завещательному отказу;
  • получателей ренты – по договору ренты, который не прекратился смертью плательщика.

Отказополучатели могут не только пожизненно проживать в квартире, но и осуществлять любые другие права. Например, пользоваться ей временно.

Формулировка «завещательный отказ» имеет мало общего с какими-то негативными последствиями. По отказу человек (отказополучатель) получает определенную выгоду – в данном случае связанную с проживанием в квартире. Эта выгода не обусловлена его родством с умершим или наличием у него право на наследство. Достаточно только воли наследодателя, чтобы наделить кого-либо по его усмотрению правом пожизненного проживания в квартире.

Читать еще:  День открытия наследства

Внимание! Выселить отказополучателя принудительно не получится даже после нескольких продаж квартиры.

Отказ излагается в завещании и выглядит следующим образом:

Если нет завещания – то нет и отказа. При этом в завещании может быть указан один только отказ.

Долги умершего

Риск, который может возникнуть при любой покупке, не только квартиры, полученной по наследству, — обнаружение долгов бывшего владельца. Чаще всего это долги по коммунальным платежам. Распределяется бремя погашения задолженности так:

  • коммунальные платежи – ЖЭУ, вода, канализация, тепло, газ – оплачиваются продавцом;
  • взносы по капитальному ремонту следуют за квартирой и после покупки погашаются новым владельцем.

Оцениваем вероятность рисков

Вероятность реализации рисков покупки квартиры по наследству зависит от следующих факторов:

  • по закону или завещанию получено жилье;
  • сколько времени прошло с момента оформления прав продавца;
  • в некоторых случаях – какова причина смерти наследодателя.

Внимание! Оценивать риски нужно в совокупности. Например, если квартира находится в собственности сына наследодателя, который получил ее по завещанию, меньше года – нужно посмотреть, есть ли другие наследники первой очереди. Если таких нет, можно оформлять покупку, не опасаясь отмены.

Наследство по закону

Считается, что если квартира получена в наследство по завещанию, риск ее покупки стремится к нулю. Однако это не так. Риски примерно одинаковые, собирается человек покупать завещанное жилье или унаследованное по закону.

По закону имущество распределяется между наследниками той очереди, которая ближе всего по родству к умершему. Например, если наследников первой очереди нет, квартиру получит вторая очередь и так далее. Всего очередей семь, и есть еще восьмая – «сквозная», которая наследует вместе с текущей очередью. Сложности возникают когда:

  • некоторых родственников сложно разыскать;
  • имеется наследование по праву представления – то есть племянник получает квартиру взамен своей умершей матери (тетки наследодателя), которая получила бы долю, будучи живой к моменту открытия наследства;
  • внезапно выявляется завещание.

Покупка квартиры, унаследованной по закону, тем рискованнее, чем более дальняя степень родства была призвана к наследованию.

Наследство по завещанию

По завещанию наследство получает тот, кто в нем упомянут. Сложности возникают, если:

  • завещание составлено не по закону, либо завещатель находился в спутанном состоянии сознания;
  • имеются получатели обязательной доли, которые наследуют независимо от завещания;
  • обнаруживается более поздняя версия завещания, которая имеет приоритет.

Риск покупки квартиры, приобретенной в наследство по завещанию, повышается, если наследник не состоял в родстве с наследодателем и получил квартиру «в обход» кровных родственников. Последние попробуют высудить жилье в суде через отмену завещания.

Квартира в собственности меньше 3 лет

Три года – общий срок исковой давности. На него рекомендуют ориентироваться при покупке квартиры, полученной в наследство, поскольку именно три года дается наследникам на оспаривание любых сделок, связанных с отчуждением жилья.

Покупка квартиры по наследству менее 3 лет в собственности порождает очень высокий риск. Если жилье находится во владении меньше года – риск еще выше.

Квартира во владении дольше 3 лет

Риски в данном случае существенно снижаются, однако не исчезают полностью. По ГК максимально срок исковой давности может быть продлен до 10 лет при условии, что заявитель не знал о нарушении своих прав. Если такой заявитель объявится, сделки отменят.

Причина смерти владельца

Это обстоятельство имеет значение, когда выясняется, что гражданин умер не фактически, а «юридически» — то есть его признали умершим через суд. В такой ситуации есть риск, что наследодатель когда-нибудь объявится живым и постарается вернуть свое имущество назад.

Как снизить риски

Существенно уменьшить риски при покупке квартиры по наследству помогут следующие действия:

  1. Проверить документы. Как минимум нужно заказать расширенную выписку из ЕГРН о переходах прав собственности, обременениях, а лучше – попросить продавца показать свидетельство о праве на наследство. В последнем будет указан завещательный отказ, если есть. По документам можно понять срок владения жильем и состав наследников.
  2. В ДКП прописать гарантии продавца относительно наличия прав иных наследников и третьих лиц на квартиру. Для полной безопасности прописывают обязательство продавца в случае изъятия у покупателя недвижимости предоставить ему аналогичное жилье.
  3. Проверить, не занижена ли цена имущества. Если стоимость квартиры подозрительно низкая, это может говорить об имеющихся скрытых проблемах с правами. Кроме того, покупка по заниженной цене говорит о недобросовестности самого покупателя – защитить свои интересы в суде в случае необходимости будет сложно.
  4. Удостоверить ДКП у нотариуса. Сотрудники нотариальной конторы обязаны проверить юридическую благонадежность квартиры. У них есть доступ к внутренним реестрам системы ФНП. Если выявится проблема – сделка просто не состоится. Кроме того, если нотариус ошибется, с него можно будет взыскать убытки в будущем за счет его страховки.
  5. Застраховать титул в любой страховой компании. Такая страховка поможет покрыть убытки, возникшие в связи с аннулированием покупки по иску наследников.

Внимание! К сожалению, нотариус, который вел наследственное дело, не вправе выдавать информацию о наследниках и содержании завещания. Узнать подробности у него практически нереально.

Защита в суде

Если дело дошло до суда, придется простроить серьезную стратегию защиты. Самый весомый аргумент для этого – Постановление Конституционного Суда № 6-П от 21 апреля 2003 года. В данном постановлении Суд выявил, что жилье нельзя изъять у добросовестного покупателя, который не знал и не мог знать о препятствиях к покупке квартиры.

Подтвердить добросовестность помогут:

  • пакет документов, которые покупатель получил от продавца на сделке – подтвердят, что он искал и проверял информацию;
  • выписки и справки, которые покупатель заказывал сам при покупке;
  • факт нотариального удостоверения договора;
  • пункт в ДКП о гарантиях продавца в плане отсутствия прав третьих лиц на квартиру.

Суд усомнится в добросовестности, если обнаружит явно заниженную цену и ДКП, составленный с явными ошибками, «на коленке».

Покупка квартиры по наследству сопровождается рядом рисков, которые нужно оценивать в совокупности. Некоторые из них существенные, другими можно пренебречь. Снизить риски покупки проблемной квартиры помогут рекомендации редакции нашего портала.

Внимание! В статье изложена общая информация. Решить индивидуальную ситуацию и разобраться в нюансах нового законодательства можно на онлайн-консультации у нашего дежурного юриста. Окно расположено в правом нижнем углу экрана.

Если статья была полезной, поставьте 5 звезд! Сохраните материал на своей страничке в соцсети с помощью кнопки «Поделиться».

Какие проблемы могут возникнуть с покупкой квартиры доставшейся по наследству

Покупка квартиры – серьезный шаг, при котором покупатель иногда задействует все свои финансовые ресурсы. Если же человек прибегает к ипотеке, то кредит становится обременительным долгосрочным финансовым обязательством. Поэтому каждая сделка с недвижимостью требует тщательной проверки документов перед покупкой.

Какие подводные камни существуют при покупке квартиры, доставшейся по наследству, рассмотрим в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Трудности при покупке унаследованной квартиры

Новая редакция части 3 Гражданского кодекса РФ существенно расширила список лиц, которым позволено быть призванными к наследованию. Теперь он включает не только ближайших родственников, но и детей братьев и сестер (племянников), а также нетрудоспособных иждивенцев наследодателя.

Согласно наследственному праву ГК РФ, наследование делится на два типа: по завещанию и по закону.

Покупка полученной по наследству квартиры – это рискованное дело, потому что ни один из способов наследования не гарантирует ясности в деле о наследстве. Часто продавцы квартир скрывают информацию о родственниках, с которыми не захотели делиться наследством.

Читать еще:  Какие виды наследования существуют

Бывает так, что сами продавцы не знают о существовании этих родственников, например, о детях от первого брака.

Иногда проблемы возникают в связи с операциями, которые производились с имуществом до того, как оно перешло по наследству:

  • нередки факты ущемления прав родственников по причине их пьянства;
  • лишение доли имущества в процессе приватизации.

Внимание! Любой из обделенных наследников может обратиться в суд.

Вопреки расхожему мнению, завещание также не является защитой покупателя от рисков. Может найтись наследник с другим завещанием, составленным позднее. Действительна будет более поздняя версия. Другие наследники умершего могут оспорить завещание в суде.

Нотариусы не всегда имеют возможность проверить полный круг наследников и выдают свидетельство о праве на наследство лицам, явившимся в нотариальную контору. Наследник, чьи права были нарушены, может через суд признать такое свидетельство недействительным.

Указанный в законодательстве срок исковой давности (3 года) нельзя понимать буквально. Отсчет 3 лет идет с момента, когда лицо узнало или должно было узнать об ущемлении своих прав. Человек может жить в другом государстве и много лет не подозревать о том, что является наследником.

На практике сроков давности для наследования не существует. Вновь появившийся наследник должен предъявить суду уважительную причину, по которой он своевременно не смог вступить в наследство.

Как избежать проблем

При покупке квартиры, доставшейся по наследству и перешедшей в собственность продавца менее 3 лет назад, риски покупателя приблизительно равны рискам покупки на основании любого другого правоустанавливающего документа: договора дарения, купли-продажи, ренты и т.д.

Все виды договоров можно попытаться расторгнуть по причине того, что продавец в момент сделки был недееспособен, введен в заблуждение, находился под принуждением или сделка была проведена на заведомо невыгодных условиях.

При более длительных сроках, прошедших с момента оформления документов, сделка с квартирой, полученной по наследству, становится более рискованной, чем другие виды перехода собственности.

С другой стороны, со временем уменьшается вероятность доказать в суде весомость причины пропуска срока исковой давности. Обезопасить себя на сто процентов не получится, но можно максимально исключить возможность возникновения проблем.

В первую очередь нужно проверить дееспособность наследодателя и его право на объект недвижимости. Желательно проверить нотариуса, оформлявшего завещание и свидетельство о праве на наследство, – до сих пор существуют недобросовестные нотариусы.

Также стоит проанализировать законность прав наследника и его дееспособность. Основным вопросом остается возможность появления других лиц, претендующих на долю собственности, помимо собственника квартиры. Требуется и досконально изучить свидетельства о браке и рождении.

Особенности.Вероятность возникновения проблем с наследством, полученным от матери, меньше, чем при наследодателе-отце.

Не попадитесь на мошеннические схемы

Свидетельство о праве на наследство, оформленное более 10 лет назад, может быть результатом криминальной сделки, которые были достаточно распространены. Кроме того, права всех собственников недвижимости, в особенности недееспособных, могли быть не учтены.

Если недвижимость продается по генеральной доверенности, выданной риелтору, стоит проверить репутацию агентства, так как само существование такого документа является индикатором сомнительной сделки.

Если возникают сомнения в отношении агентства, но принято решение проводить сделку, рекомендуется потребовать нотариально заверенное заявление от продавца, подтверждающее права представителя, после заключения договора, но до получения денег представителем продавца.

Как безопасно купить унаследованную квартиру

В договоре купли-продажи необходимо указать полную стоимость приобретаемой недвижимости. В случае расторжения договора именно стоимость, зафиксированная документально, будет подлежать уплате, а покупатель будет признан судом добросовестным.

Внимание! Указание неполной стоимости квартиры в правоустанавливающем документе может обернуться против приобретателя.

Покупка с использованием ипотечного кредита может послужить дополнительной гарантией. До полной выплаты стоимости квартиры она находится в залоге у банка. При возникновении неблагоприятной ситуации банк будет участвовать в судебном разбирательстве, задействовав все свои ресурсы.

Титульное страхование (риска утраты права собственности) может существенно помочь в случае расторжения договора. Однако нужно предвидеть, что страховая компания тоже будет учитывать риски, поэтому обойдется такое страхование недешево.

Полное удостоверение сделки купли-продажи нотариусом и расчет через его депозит дают определенные гарантии. В этом случае нотариус самостоятельно получает из реестров необходимые справки, обеспечивает юридическую чистоту сделки, подает документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде.

Срок регистрации прав составляет всего один день. За все свои действия нотариус несет полную имущественную ответственность, гарантируя возмещение потерь гражданам, если по его вине участникам сделки был причинен ущерб.

Наконец, если дело доходит до судебного разбирательства, то это не означает, что решение затронет покупателя квартиры. В п. 41 и 42 постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9, в силу п. 1 статьи 1155 ГК РФ говорится о том, что, если были пропущены сроки наследования, а входившее в наследство имущество больше не является собственностью наследника, своевременно его принявшего, вновь появившийся наследник может претендовать только на денежную компенсацию.

Заключение

Ввиду непрозрачности любого наследства необходима тщательная проверка всех документов. При возникновении сомнений безопаснее отказаться от сделки с унаследованной квартирой. О рискованности покупки такой недвижимости осведомлены и продавцы, и риелторы, поэтому можно смело требовать скидку.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Риски покупки квартиры, полученной по наследству

Вопрос:

Я покупаю квартиру, которая была прежде получена Продавцом по наследству. Какие здесь риски для меня, и как от них защититься?

Ответ:

Покупка квартиры, полученной по наследству – это один из самых рисковых вариантов покупки жилья на Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке. Но защита для Покупателя здесь, хоть и не гарантированная, но все же есть. Поясним подробнее.

Почему связываться с наследством так рискованно? Эта проблема стара, как мир. За богатое наследство дрались еще в доисторические времена, дерутся и до сих пор. Такими разборками не брезговали даже цари и князья, не говоря уже о людях попроще. Поэтому риск влипнуть в эти дрязги всегда присутствует у тех, кто положил глаз на наследство. Даже если это посторонний человек – Покупатель. Ведь если суд признает за новоявленным наследником его право, то совершенная сделка купли-продажи квартиры становится Откроется в новой вкладке.»>недействительной (подробнее о недействительных сделках – в Глоссарии по ссылке).

Закон позволяет наследникам заявить свои права даже в том случае, если они пропустили срок принятия наследства (6 месяцев). То есть если они долгое время вообще никак не проявлялись и не давали о себе знать, а потом вдруг возникли из небытия с требованиями о признании своих прав. Именно этот неожиданный сюрприз и есть – основной риск покупки квартиры, доставшейся по наследству. Новоявленному наследнику достаточно всего лишь втолковать суду, что он не знал о смерти любимого родственника, или не имел возможности заявить свои права раньше.

Опасность для Покупателя такой квартиры усугубляется тем, что права наследования основаны на родственных отношениях, а эти самые отношения далеко не всегда прямо отражены в документах. Другими словами, у умершего наследодателя может быть не один десяток родственников, но из доступных документов видны только ближайшие – супруг и дети. Об остальных можно только догадываться.

Например, как посторонний человек может узнать, что у перешедшего в иной мир дяди Васи есть родная тетя в Воронеже, давно позабытый брат в деревне под Калугой, и шалопай-племянник из Бердичева? Вычислить такое не всегда под силу даже опытным детективам, не говоря уже об обычных юристах или риэлторах.

Как же быть? Как на практике покупают доставшиеся по наследству квартиры опытные риэлторы? Как оценить и снизить риск такой сделки?

Здесь нужно понимание принципов и Откроется в новой вкладке.»>порядка наследования недвижимого имущества (квартиры). Покупателю рекомендуется почитать об этом отдельную статью Глоссария (по указанной ссылке).

Основная суть в том, что покупаются только те квартиры, из полученных в наследство, у которых вероятность риска оспаривания наследственных прав достаточно низкая. Что это значит?

Это значит, что Покупателю нужно понимать, кто и при каких обстоятельствах, теоретически, может предъявить свои наследственные притязания на квартиру в будущем, в том числе – знать очередность наследования по закону, и возможности наследования по завещанию (см. ссылку на Глоссарий выше). Тогда круг потенциальных претендентов на наследство может существенно сузиться, а риск покупки такой квартиры – уменьшиться.

Читать еще:  Выдача свидетельства о праве на наследство

Покупка квартиры, полученной Продавцом в наследство по закону

Например, покойный дядя Вася не оставил завещания, и его квартира досталась по наследству его ближайшим родственникам (наследникам 1-ой очереди по закону) – жене и двум дочерям. Теоретически, у дяди Васи может быть еще много родственников, но Покупатель должен понимать, что в данном случае наследуемая по закону квартира делится только среди наследников именно 1-й очереди. А значит, все остальные родственники уже не могут предъявлять права на это наследство.

При покупке такой квартиры Покупателю нужно выяснить – все ли родственники, входящие в 1-й круг наследников (родители, супруг и дети дяди Васи), получили свою долю в наследстве, и не забыт ли кто случайно (в т.ч. с учетом «права представления» – см. ссылку на статью Глоссария выше). Если все эти родственники на виду, и все они фигурируют в Свидетельстве о праве на наследство, то риск покупки этой квартиры близок к нулю.

Но проблема в том, что вычислить наследников даже 1-й очереди не так-то просто. Например, если Продавцом квартиры выступает одна дочь дяди Васи, то как узнать, есть ли у нее сестра или брат, жива ли ее мать (супруга дяди Васи)? Подтверждающих это родство документов может ни у кого и не быть, их придется запрашивать по отдельным ведомствам (ЗАГСы, роддома, паспортные столы и т.п.).

А если ближайших родственников у дяди Васи не окажется, то наследство делят родственники следующих очередей (братья и сестры дяди Васи, его дяди и тети, племянники и т.п.). Вычислить всех этих персонажей на практике вообще не представляется возможным. Поэтому риск покупки такой квартиры возрастает многократно.

Что делать Покупателю в таком случае? Универсального рецепта на этот счет не существует. Как минимум, следует посоветоваться со Откроется в новой вкладке.»>специализированным юристом. И далее принимать решение – отказаться от такой квартиры, или все-таки принять этот риск, выполнив некоторые дополнительные защитные действия (о них – в конце этой заметки).

Покупка квартиры, полученной в наследство по завещанию

Другой пример. Дядя Вася предусмотрительно оставил завещание. И согласно ему, квартиру он завещал только своей жене, не упомянув там больше никого, даже своих дочерей. Здесь Покупателю следует знать, что наследование по завещанию имеет приоритет перед наследованием по закону. А значит, очередность наследников здесь не имеет значения. Но имеет значение законность самого завещания. То есть родственники могут оспорить его, утверждая, что дядя Вася был не в себе, когда его писал, или его заставили это сделать силой.

Если они смогут доказать это в суде, то завещание признается недействительным, и наследуемая квартира делится заново, но теперь уже среди тех родственников, которые должны наследовать имущество по закону.

Вообще, завещание всегда заверяется Откроется в новой вкладке.»>нотариусом, и оспорить его законность довольно сложно. Ведь нотариус не только проверяет все необходимые документы, но и следит за тем, чтобы сам наследодатель был в здравом уме и твердой памяти, то есть понимал и осознавал то, что он делает, подписывая завещание. Нотариус выступает здесь, как официальный свидетель в пользу Покупателя.

При покупке квартиры, полученной в наследство по завещанию, Покупателю нужно выяснить, во-первых, правильно ли оформлено само завещание (здесь могут помочь юристы), и есть ли причины сомневаться в том, что дядя Вася был «не в себе», когда его подписывал.

Может быть и такой нюанс: дядя Вася мог написать завещание, никому об этом не сказать, и спрятать его у себя на даче в старом сундуке. Второй экземпляр завещания будет храниться у нотариуса (у любого, не обязательно по месту жительства). Но нотариус не обязан следить за тем, когда дядя Вася отдаст Богу душу, поэтому о наличии завещания никто из ближайших родственников не знает. А значит, они вступают в наследство по закону, в порядке установленной очередности.

Проблема может возникнуть в том случае, если это завещание когда-нибудь всплывет, и в нем окажется совсем другой человек. Закон будет на его стороне, и квартиру придется ему вернуть. Что делать Покупателю? Риск здесь высок, но отчасти его можно снизить, оформив запрос о наличии завещания в областную (краевую, окружную) нотариальную палату, и/или воспользоваться интернет-ресурсом «Единая информационная система нотариата» (см. ниже об этом).

Но и это еще не все! Покупателю квартиры нужно помнить о дополнительных рисках, связанных с наследованием по завещанию. Дело в том, что дядя Вася мог составить не одно, а несколько завещаний. И силу будет иметь только последнее из них. Мало того, дядя Вася мог изменить или вовсе отменить свое завещание после того, как написал и заверил его у нотариуса. Такое право дает ему закон. Изменение или отмена завещания тоже должны быть удостоверены нотариусом.

И вдобавок, существует еще такое понятие как «обязательная доля» в наследстве, которая возникает независимо от завещания (подробнее обо всем этом в той же статье Глоссария о наследовании недвижимого имущества – см. ссылку выше).

Поэтому риск покупки квартиры доставшейся в наследство по завещанию, ничуть не меньше, чем риск покупки унаследованной по закону квартиры. Покупателю, в случае с завещанием, нужно будет выяснять, существуют ли в природе те, кто может претендовать на «обязательную долю» в наследстве, а также выяснять, не было ли изменений или отмены завещания. Но опасность тут в том, что достоверную информацию об этом получить довольно сложно, а иногда и вовсе невозможно.

Законодатели обещают, что с января 2018 года должен заработать официальный интернет-ресурс – Единая информационная система нотариата (ЕИСН) – в котором будут храниться данные обо всех совершенных нотариальных действиях. В том числе об удостоверенных завещаниях, об их изменении или отмене. Адрес этого ресурса – Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Но и здесь нет гарантии, что информация окажется достоверной. Ведь по закону гражданин может заверить свое завещание не только у нотариуса, но и у главврача больницы, в которой он лежит, или у руководства дома престарелых. А если ему приспичило составить завещание, находясь за границей, то он может его удостоверить в консульстве РФ на территории той страны, в которой он в данный момент находится.

Вообще, когда кто-то покупает квартиру, которая прежде была получена Продавцом в наследство (повышенный риск!), то лучше получить Откроется в новой вкладке.»>дополнительную юридическую консультацию по этому вопросу, с учетом нюансов конкретной сделки. Лишним это точно не будет, да и денег много не потребует.

Во многих случаях, покупая квартиру у человека, которому она досталась в виде наследства, сталкиваешься с неконтролируемым риском возможного спора за наследственные права. Поэтому от такой квартиры Покупателю лучше отказаться.

Тем не менее, в отдельных случаях этот риск можно считать приемлемым, если принять дополнительные меры безопасности.

Дополнительные меры по снижению риска при покупке унаследованной квартиры, показаны на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИОткроется в новой вкладке.»>«Если квартира была получена в наследство».

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

В помощь покупателю квартиры

Услуги, консультации и бесплатные базы данных

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector