4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как правильно купить квартиру у банка

Как купить залоговую квартиру у банка?

Что такое залоговая квартира?

Залоговая квартира – это квартира «ипотечника», который не смог расплатиться по своему кредиту. К сожалению, в последнее время такая ситуация – не редкость. При этом продавцом может выступать как незадачливый должник, который вынужден выбираться из долговой ямы, так и банк, который получил имущество через суд.

Покупка залоговой квартиры у должника

В этом случае при непогашенном кредите продавцу потребуется разрешение банка на продажу заложенной квартиры (о том, что квартира находится в залоге можно узнать из свидетельства о собственности или из выписки ЕГРП). В большинстве ситуаций, банк такое разрешение дает. Мотив тут понятен – передача залоговой квартиры в собственность банка может состояться только через суд, который, скорее всего, растянется на многие месяцы, после чего объект еще придется и реализовывать с дисконтом.

Право собственности здесь оформляется с обременением, снимать которое придется новому собственнику. Чтобы добросовестному покупателю застраховаться от возможных притязаний третий стороны (ведь квартира находится в залоге у банка) можно проводить сделку через банковскую ячейку. В этом случае деньги поступят на счет продавца только после оформления свидетельства о собственности без обременения в виде кредита.

Покупка квартиры через переоформление ипотеки

Существует схема, при которой квартира не продается, а передается сам кредит. В этом случае также понадобиться разрешение банка. Решение принимается индивидуально. Если новый заемщик по кредитоспособности лучше старого – то разрешение получить вполне реально. Сумма долга, выплаченная первоначальным заемщиком банку, компенсируется ему новым кредитором, а ипотечный договор переоформляется на новое лицо. Стоит учесть, что в любом случае такие сделки хоть и обходятся покупателю дешевле, требуют гораздо больше усилий по их оформлению.

Покупка залоговой квартиры у банка

Залоговые квартиры попадают к банкам через суд и являются к моменту продажи их собственностью. В связи с тем, что квартиры – это не профильный актив для банка, такое имущество подлежит реализации. Продажей залоговых квартир занимается большинство кредитных организаций, ориентированных на ипотеку: Сбербанк, ВТБ 24, Дельта-Кредит, АИЖК и др.

В связи с тем, что «судебный шлейф» квартиры нельзя назвать достоинством, цена на такие квартиры, как правило, ниже рыночных. Размер скидки зависит от того, насколько долго эта залоговая квартира продается. Оценочная комиссия в рамках суда может ставить на реализацию объект с 5-10% скидкой.

Где искать залоговые квартиры?

Реализуются залоговые квартиры как через обычные объявления или через специальные разделы сайтов банков (например, «Витрина залоговых квартир» у ВТБ 24), так и в рамках открытых аукционов. Проводит эти аукционы Федеральная служба судебных приставов, публично анонсируя их в местных СМИ не менее чем за 30 дней до их начала. Сайт федеральной службы судебных приставов – http://fssprus.ru/.

Как попасть на торги?

Для участия в торгах нужно подать заявку и внести аванс. Если торги не состоялись, что бывает в случае, если на аукцион заявилось менее 2-х участников или не была предложена стартовая цена, то цена снижается на 15% и следующие торги проводятся через месяц.

Насколько безопасно покупать залоговую квартиру?

Любая сделка безопасна, если вы получаете свидетельство о собственности, а в платежных документах прописана полная сумма сделки. В любых спорных моментах, даже если таковые всплывут со временем, вы сможете подтвердить свою добросовестность и получить назад свои деньги, хотя и не скоро.

Приобретая залоговую квартиру у банка, вы имеете дело с юридическим лицом, которое проверяет множество контролирующих органов, а значит, с высокой степенью вероятности, защищаете свою сделку от мошенничества и признания ее ничтожной. Так что такая покупка вполне безопасна. Нужно лишь помнить об общих правилах приобретения обычной недвижимости. В списке того, что нужно проверить обязательно:

  • Отсутствие коммунальных долгов;
  • Отсутствие прописанных людей;
  • Отсутствие открытых судебных споров;
  • Выписку из ЕГРП.

Хотя сделки по приобретению залоговых квартир нельзя назвать высокорискованными, при любых сомнениях пользуйтесь помощью специалистов – профессиональных юристов или риэлторов.

Выгодно ли покупать залоговую квартиру?

Хороший объект вряд ли будет иметь большую скидку и наоборот, если скидка большая – значит сама недвижимость не сильно привлекательна. Однако рассчитывать на дисконт в 10-15% (например, на втором этапе конкурса) относительно рынка вполне можно, что для такой затратной категории инвестиций как недвижимость является неплохим вариантом экономии.

Риски покупки квартиры в залоге банка

Покупка квартиры в залоге у банка риски покупателя недвижимости, особенности и опасности приобретения залогового жилья, читайте, чтобы не лишиться денег.

Широкое распространение ипотечных кредитов привело к росту продаж квартир, находящихся в залоге банка, выставляемых на торги кредитной организацией, в связи с отказом или невозможностью оплаты ипотечниками ежемесячных взносов.

Реализуемая с банковских торгов недвижимости выставляется по цене заведомо ниже рыночной и банки не знают, что велики риски у покупателя, но знаете ли вы?

Покупка квартиры у банка: риски

Залоговая квартира — это жилплощадь, находящаяся в залоге у банковской организации, на которое наложено обременение в силу закона.

Читать еще:  Овердрафтный кредит что это

Закон разрешает банку изъять залоговую недвижимость, если платежи по ипотеке не поступали от полугода до 9-ти месяцев (ст. 334 ГК РФ и ст 37, 50 ФЗ №102 «Об ипотеке»

Варианты покупки залогового жилья:

  1. Покупатель погашает задолженность собственника перед банком;
  2. ДКП с участием банка ипотечника (расчет через две банковские ячейки – подробнее читайте ниже);
  3. Смена залогодателя (покупатель берет на себя обязательства по выплате ипотечного долга банку)

Чтобы объективно взвесить все за и против покупки квартиры, находящейся в залоге у банка, рассмотрим плюсы, а затем риски покупателя.

Плюсы приобретения квартиры в собственности банка:

  • Получение выгодной цены за реализуемую с банковских торгов недвижимость;
  • Качественное жилье (все знают, что банк перед выдачей ипотеки одобряет не только заемщика, но и объект залога);
  • Юридическая «чистота» объекта недвижимости (хотя здесь можно поспорить);
  • Сделку купли-продажи оформляют организаторы аукциона.

Перечень рисков покупателя залоговой квартиры

  1. Изъятие осуществляется в судебном порядке и это первый риск! Решение суда всегда можно оспорить в вышестоящей инстанции и вернуть недвижимость бывшему собственнику;
  2. Прописанные несовершеннолетние, например, часто ипотеку берут молодые семьи с детьми и прописывают на новой жилплощади маму и ребенка, которого без согласия суда так же нельзя выписать. Аналогичная ситуация по недееспособным;
  3. Жилье продается еще до выставления банком на торги и в этом случае, необходимо убедиться, что сумма продажи квартиры согласована продавцом и банком, во избежание приостановки сделки;
  4. Сроки заключения сделки с залоговыми квартирами на несколько недель дольше, чем обычные сделки купли-продажи недвижимости. За это время кредитную организацию могут лишить лицензии или она обанкротится, что частенько в последнее время, а вернуть обратно денежные средства почти невозможно;
  5. При приобретении жилья продавец использовал материнский капитал, в этом случае, органы опеки и попечительства, выяснив, что ребенок лишается доли в квартире, потребуют восстановить его в правах и он станет сособственником. А вам оно надо?
  6. Часто продавец предлагает погасить за него долг по ипотеке первым взносом, а затем оформить переход права собственности. Если так сделать, то собственник, расплатившись вашими деньгами с банком может передумать продавать жилплощадь и сделка затянется на годы;

Как минимизировать риски при покупка квартиры в залоге у банка?
Проще не приобретать подобную жилплощадь. А если уже решились, то:

  • воспользоваться двумя банковскими ячейками, разбив оплату на две суммы — на погашение долга банку и оставшиеся деньги покупателю;
  • подписать предварительный договор купли-продажи, включив в него штрафные санкции и прописав условия, при которых покупатель не будет чинить препятствия ни до сделки, ни после;
  • оформлять не аванс, а задаток при подписании предварительного договора.

Вы узнали, о покупке квартиры у банка и риски покупателя при приобретении жилплощади у неудачливого ипотечника.

Покупка залоговой квартиры у банка: что надо знать

Многие хотят стать владельцами собственного жилья. Зачастую недвижимость приобретается за счет ипотеки. В исключительных случаях, при нарушении уплаты, банк может забрать квартиру у должника и выставить ее на продажу (229-ФЗ ст. 87). Хотите узнать, как купить залоговую квартиру у банка? В нашей статье вы узнаете подробно о возможных способах оформления сделки.

Приобретение у должника

Продавцу необходимо заручиться согласием банка на продажу квартиры, так как она находится в залоге. Обычно, финансовые учреждения дают положительный ответ, так как хотят вернуть свои деньги по ипотеке.

Если заемщик перестанет платить по обязательствам, то банк сможет получить объект залога только через суд. Это затянется на несколько месяцев, что совсем не выгодно. Новый владелец должен самостоятельно снять обременение с недвижимости.

Переуступка ипотеки

Такие варианты используются достаточно редко, так как продается не объект, а переоформляется ипотека на других лиц:

  1. Банковское учреждение рассматривает заявки в индивидуальном порядке и принимает решение – выдать согласие или отказ. Будут оцениваться надежность и платежеспособность нового претендента. Если они окажутся лучше, чем у должника, то передача ипотеки будет одобрена.
  2. Далее новый клиент компенсирует сумму прежнему заемщику, которую он успел оплатить банку.
  3. После этого договор ипотеки переоформляется на новое лицо.

Покупка залоговой квартиры у банка

К моменту продажи финансовые учреждения уже являются собственниками ипотечного жилья, по решению судебного решения квартира передается банку.

Так как управление объектами недвижимости не является профильным направлением деятельности банков, они стараются как можно быстрее их реализовать.

Услугу предоставляют многие крупные банки, такие как:

Существует определенный порядок действий, необходимо его придерживаться, чтобы не попасть к мошенникам.

Алгоритм действий

Схема достаточно простая, но поможет завершить процесс в кратчайшие сроки:

  • зайти на официальный сайт банка, найти соответствующий раздел;
  • выбрать подходящий объект в конкретном городе;
  • изучить цены на квартиры и рассмотреть все варианты с фотографиями. Их отсутствие может говорить о том, что недвижимость находится в плачевном состоянии;
  • осмотреть выбранные варианты совместно с экспертом по ремонту, чтобы предварительно оценить расходы на восстановление и отделку жилплощади;
  • отправиться в банк для оформления договора купли-продажи.
Читать еще:  Каковы условия потребительского кредита

Банки заинтересованы в скорейшей продаже залогового жилья, так как им приходится нести расходы на оплату коммунальных и иных услуг.

Через торги

В некоторых случаях недвижимость продается «с молотка». Суд выносит решение о реализации через открытый аукцион. Процессом занимается служба судебных приставов. Начальную цену назначает суд, для этого привлекается специальная комиссия, выдающая заключение о реальной стоимости и банк-кредитор.

Расскажем об основных правилах аукциона:

  • в открытом доступе (в интернете, местных газетах) публикуется информация о проведении торгов;
  • аукцион будет проходить в том населенном пункте, где находится объект;
  • желающие купить залоговое жилье должны подать заявку и внести аванс.

Торги могут признать несостоявшимися, это может произойти лишь по двум основаниям:

  • заявки подало менее двух участников;
  • не была предложена стартовая стоимость.

После этого цена лота снижается еще на 15% и через 30 дней будет проведен повторный аукцион. Не стоит упускать свой шанс, можно приобрести очень выгодный вариант.

Для того чтобы своевременно знать обо всех таких торгах, необходимо регулярно мониторить информацию, изучать публикации в газетах. Кроме того получить самые свежие сведения можно на официальном сайте ССП.

Какие потребуются документы

Для оформления сделки купли-продажи потребуется стандартный перечень бланков:

  • документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
  • сведения из ЕГРИП об обременении на квартиру;
  • техпаспорт на объект;
  • договор ипотечного кредитования;
  • бланки, подтверждающие факт сделки;
  • договор купли-продажи;
  • справка об остатке задолженности перед банком.

Возможные риски

Многие считают, что банк является надежным продавцом, и отсутствуют опасность при заключении сделки.

Покупателю необходимо обратить внимание на некоторые моменты при подписании документов:

  • проверить имеются ли несовершеннолетние лица, прописанные на продаваемой жилплощади. В этом случае придется обращаться в суд, чтобы его выписать из квартиры, процесс может затянуться;
  • потенциальный покупатель должен быть уверен, что все заинтересованные стороны извещены о продаже объекта. При нарушении уведомительного порядка бывший владелец может оспорить сделку;
  • не стоит вносить предоплату прежнему собственнику, пока не завершится процедура оформления.

Выгода

Если говорить о преимуществах покупки залогового жилья у банка, то эта сделка принесет пользу всем ее участникам:

  • банку, он возвращает свои деньги, не придется нести дополнительные расходы на содержание жилья;
  • прежнему владельцу, с него снимаются долговые обязательства;
  • новый собственник, он приобретает квартиру по сниженной цене.

Некоторые граждане зарабатывают деньги на покупке залоговой недвижимости. Этот процесс проходит в несколько этапов:

  • постоянно отслеживается информация о продажах со скидкой;
  • подбирается выгодный вариант, оформляется приобретенная собственность;
  • делается небольшой косметический ремонт;
  • квартира сдается в наем квартиросъемщикам;
  • через 5 лет объект можно продать за большую сумму, тем более что не придется платить налог за продажу недвижимости.

Как видно, плюсов от сделки много, хотя имеются и отрицательные стороны. Правильно оценив возможные риски, потенциальный покупатель может приобрести квартиру по весьма выгодной цене.

Выгода с риском: как купить залоговую квартиру у банка

Как попасть на банковский аукцион и сколько можно сэкономить

В распоряжении банков есть не только деньги, но и залоговое имущество, в том числе и квартиры, которые может выкупить любой желающий. Цена такого жилья зачастую ниже похожих вариантов той же площади и в том же районе. Журналист N1. RU выяснил, как приобрести залоговую квартиру и в чём особенности такой покупки.

Залоговая недвижимость вызывает интерес у покупателей потому, что такие квартиры редко бывают «убитыми» и зачастую располагаются в новостройках. К тому же история жилья уже тщательно проверена банком при оформлении ипотеки.

После того как суд вынес решение о продаже залоговой недвижимости, он определяет её цену. Обычно стоимость квартиры устанавливается двумя способами: либо по соглашению банка и заёмщика, либо определяется оценщиком. Средства от реализации жилья должны погасить долг заёмщика перед банком. Обычно сумма задолженности складывается из тела кредита (денег, которые выдал банк), процентов, неустойки и судебных издержек.

Если ипотечный договор не расторгнут, он продолжит действовать даже после вынесения судебного решения. Это значит, что проценты будут начисляться до момента реализации квартиры и погашения за счёт её стоимости основного долга.

Продажей залогового жилья занимается либо заёмщик, либо банк, который организует публичные торги. По правилам аукциона, банк обязан анонсировать торги не ранее чем за десять дней до их старта. Обычно покупателям удаётся получить объекты по заявленной цене либо чуть дороже: на 20–150 тысяч рублей.

«Пару лет назад я столкнулась с такой ситуацией: ко мне обратились люди с просьбой продать квартиру. Объект был выставлен по рыночной цене, несмотря на то, что владельцы торопились с продажей. При проверке документов я отправила запрос в Росреестр, и позже выяснилось, что квартира уже принадлежит банку, а бывшие хозяева участвуют в судебных тяжбах. Я связалась с банком, но мне не позволили заниматься продажей квартиры. Через несколько месяцев этот объект всплывал в базе. Как оказалось, квартиру продавал уже банк, через своих риелторов», — рассказывает эксперт центра жилой недвижимости агентства недвижимости «Респект» Майя Исаева.

Читать еще:  Кредитные предложения от мфо миг кредит

От чего зависит цена

Чётких правил, определяющих цену залогового имущества на рынке недвижимости, не существует. К тому же в объявлениях никак не отображается особый статус, клиент может узнать все подробности о квартире только в процессе общения с представителями продавца. Залоговая квартира может быть продана тремя способами:

1) если в качестве продавца выступает заёмщик, который продаёт квартиру после соглашения с банком, недвижимость можно приобрести по среднерыночной цене. Стоимость может быть снижена на 10–15 %, если продажа срочная (обычно заёмщику необходимо рассчитаться с банком в течение трёх месяцев). Процесс и условия сделки такие же, как и при покупке обычной квартиры. Однако необходимо помнить, что обременение с недвижимости снимается после полного погашения долга по кредиту;

2) если продавцом выступает банк, интересы которого представляет риелтор. В этом случае должник передаёт банку права на залоговое имущество, квартиру продают, погашают долг и штрафы, а остаток средств достаётся заёмщику. Зачастую хорошие квартиры по заниженной цене уходят «своим», на открытый рынок попадают менее привлекательные варианты. Возможен вариант, когда банк продаёт залоговую квартиру своему клиенту, обратившемуся за ипотекой (в таких случаях ипотечная ставка может быть снижена на 1–2 %);

3) также банк может выставить квартиру на аукцион. Самая существенная выгода для покупателя именно при таком варианте продажи залоговой недвижимости. Квартира может попасть на торги только по решению суда. Стартовую цену «лота» определяет также суд, с помощью оценочной комиссии и банка-кредитора. При такой продаже цена квартиры может быть снижена на 25–30 % по сравнению с рыночной стоимостью.

Как попасть на торги

Федеральный закон «Об ипотеке» определяет порядок и основные правила проведения публичных торгов. Аукцион должен обязательно проходить в том городе, где расположены залоговые квартиры.

Сообщения о проведении публичных аукционов по реализации залогового имущества публикуются на официальных сайтах Федеральной службы судебных приставов, на сайтах банков, крупных риелторских порталах и порталах, специализирующихся на продаже конфиската и залогового имущества.

Участвовать в торгах могут частные лица, индивидуальные предприниматели и компании. Сначала необходимо отправить в банк заявку, копию паспорта и нотариально заверенное согласие супруга на участие в аукционе. Затем нужно внести на счёт банка задаток, который составляет примерно 10 % от стоимости лота. Также для участия в электронном аукционе следует получить электронную подпись в одном из центров Минкомсвязи.

«Есть специальные источники, в которых можно отслеживать все факты о продаже имущества с помощью публичных торгов. Существует определённая группа людей, которая на этом зарабатывает. Они отслеживают имущество, которое продаётся на торгах. В силу своего опыта они понимают, какая недвижимость продаётся по заниженной стоимости, скупают её, а потом перепродают», — резюмирует юрист коллегии юристов «Правое дело» Даниил Бычин.

Чтобы торги считались состоявшимися, нужно, чтобы была предложена стартовая цена и аукцион посетили не менее двух участников. Если аукцион считается несостоявшимся, то через месяц проводятся повторные торги, и цена лота снижается ещё на 15 %. Это как раз тот случай, когда можно приобрести залоговую квартиру по заниженной цене.

Даже если вы участвуете в аукционе, не факт, что у вас получится купить объект. Например, существует практика проведения фиктивных аукционов: на них присутствуют один настоящий покупатель и несколько подставных, которые специально завышают цену.

Другая проблема таких объектов — владельцы квартир, которые отказываются выезжать из своего жилья. Также предыдущий владелец в течение трёх лет может оспорить в суде передачу недвижимости в собственность банку либо процедуру аукциона. Если взыскание признают необоснованным, новому владельцу придётся возвращать жильё.

«Иногда после приобретения залоговой квартиры прежние жильцы отказываются съезжать, могут забаррикадироваться. В такой ситуации необходимо обращаться в суд с исковым заявлением о выселении данных лиц из жилого помещения. Эта процедура может длиться до нескольких месяцев. Бывают случаи, когда прежний собственник приводит квартиру в ненадлежащее состояние: вывозится сантехника, вырывается проводка, на стенах даже проклятия иногда пишут. Соответственно, одна и та же квартира на стадии торгов и на стадии въезда в неё может значительно различаться в цене. За счёт ремонта вся прибыль «съедается», и покупатели уходят в минус», — рассказывает Даниил Бычин.

К тому же жильё может быть обременено либо в нём могут быть прописаны несовершеннолетние дети или люди с инвалидностью. Во избежание таких проблем нужно заранее обратиться в ЖЭУ и убедиться, что в квартире никто не прописан. Также необходимо удостовериться, что имущество конфисковали у прежнего владельца по решению суда и что он не собирается оспаривать это решение.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector