1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать квартиру в ипотеке от сбербанка в 2020 году

Как продать ипотечную квартиру в залоге у Сбербанка?

Недвижимость, приобретённая по договору ипотеки, считается залоговым имуществом банка вплоть до полного погашения задолженности.

Зная об этом, многие заёмщики уверены, что квартиру, находящуюся в ипотеке, невозможно продать.

Как продать ипотечную квартиру Сбербанка в 2020 году? О способах и нюансах такой сделки читайте далее.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка?

Существует немало причин, вынуждающих заёмщика продать ипотечную квартиру. Это может быть переезд в другой город, страну, расторжение брака, ухудшение финансового состояния в связи с болезнью и пр. Иногда продажа недвижимости становится единственным выходом из создавшейся ситуации, и тогда у заёмщика возникает вопрос: возможно ли это и как осуществить подобную сделку?

Взятая в ипотеку квартира является залоговой, то есть на неё оформлена закладная, хранящаяся в банке, а это ограничивает возможности по её распоряжению вплоть до полного погашения задолженности.

Однако такую квартиру можно продать. Главное — соблюсти все требования и условия банка.

Продать ипотечную квартиру можно только с разрешения Сбербанка. Банк согласится на продажу только в том случае, если заёмщик предоставит убедительное обоснование своего намерения продать квартиру с остатком долга. А причины должны быть действительно весомые, к примеру, потеря трудоспособности, переезд в другую страну, снижение заработка и пр.

Сбербанк: продажа ипотечной квартиры, состоящей в залоге у банка

Возможны 4 способа реализации залоговой квартиры:

  • Досрочно погасить ипотеку, используя средства платёжеспособного покупателя, желающего приобрести залоговую квартиру.
  • Продать с помощью банка.
  • Реализовать закладную.
  • Заняться продажей самостоятельно.

Пошаговая инструкция реализации ипотечной квартиры от Сбербанка в 2020 году включает в себя следующие пункты:

  1. Определение остатка долга.
  2. Подготовка пакета документов.
  3. Получение разрешения Сбербанка.
  4. Проверка банком нового заёмщика.
  5. Подписание нового договора ипотеки.
  6. Аннулирование старого договора.
  7. Расчёт между продавцом и покупателем.
  8. Регистрация прав собственности.

Необходимо учитывать, что банк будет проверять благонадёжность и финансовую состоятельность покупателя ипотечной квартиры, поскольку он станет новым заёмщиком.

Потенциальный покупатель недвижимости, находящейся в залоге у банка, должен удовлетворять установленным требованиям (гражданство, возраст, трудовой стаж, чистота кредитной истории).

Какие документы нужны?

Для продажи квартиры, обременённой ипотекой Сбербанка, заёмщику нужно подготовить:

  • паспорта РФ всех собственников жилья, включая свидетельства о рождении детей до 14 лет с выделенными долями;
  • кадастровый паспорт на недвижимость;
  • справку из ТСЖ об отсутствии долга по оплате ЖКХ;
  • письменное разрешение органов опеки на продажу квартиры (при наличии несовершеннолетних детей);
  • нотариально заверенное согласие супругов на продажу недвижимости;
  • отчёт об оценке квартиры, составленный оценочной компанией.

Вместе с пакетом документов продавец предоставляет банку заявление об аннулировании кредитных обязательств и возложении их на другое лицо, готовое взять на себя обязательства по погашению долга.

От покупателя требуются следующие бумаги:

  • заявление;
  • паспорт;
  • копия трудовой книжки (заверенная нотариально);
  • справка о доходах за последние 6 месяцев;
  • заполненная анкета.

Если с момента оценки квартиры прошло полгода и более, то процедуру оценки необходимо пройти повторно.

Как правильно составить договор?

Для заключения сделки по продаже ипотечной квартиры не стоит разрабатывать собственный проект договора: все образцы договоров имеют утверждённую форму, разработанную Сбербанком. Формы договоров можно получить в отделении банка, курирующего сделку, а также скачать на сайте Сбербанка.

Как предварительный, так и основной договор должны включать:

  • ФИО;
  • паспортные данные;
  • ИНН;
  • адрес прописки и фактического пребывания;
  • полное описание недвижимости: местоположение, общая площадь и т.д.
  • сведения о праве собственности, на основании которого заёмщик продаёт недвижимость.

Предварительный договор, помимо основной информации, содержит обычно данные о том, кому принадлежит закладная на квартиру, стоимость и способ проведения расчёта, сроки выполнения обязательств сторон по внесению залога и оформлению документов, реквизиты сторон, по которым будет произведена оплата.

Оба договора скрепляются подписью сторон. Основной договор заверяется нотариально.

Как происходит передача денег?

При согласии банка на реализацию залоговой квартиры передачу денег можно произвести:

  • с использованием банковской ячейки (при расчёте наличными средствами);
  • с открытием аккредитивного счёта (при безналичном расчёте).

Покупатель передаёт продавцу разницу между остатком долга по ипотеке и стоимостью квартиры.

Обратите внимание! Приобретение ипотечной квартиры может стать для покупателя выгодной сделкой, поскольку обременённое жильё продают, как правило, со скидкой, по цене ниже среднерыночной.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую в ипотеку?

Такой вариант сделки продажи ипотечной квартиры встречается сегодня всё чаще. Но в этом случае существует один нюанс, без соблюдения которого сделка не будет заключена.

Покупатель должен обладать собственными средствами, сумма которых покроет остаток долга перед Сбербанком. В ином случае банк откажет в продаже залогового объекта такому покупателю.

Если покупатель со средствами найден, то реализация ипотечной квартиры производится по схеме:

  • Заключение предварительного договора с указанием:
    • суммы задатка;
    • остатка задолженности в Сбербанке;
    • наименования и реквизитов ипотечного банка покупателя;
    • порядка и сроков расчётов.
  • Погашение задолженности покупателем за продавца.
  • Освобождение залоговой квартиры от обременения.
  • Получение нового свидетельства о праве собственности.
  • Предъявление пакета документов в другой банк для оформления ипотеки.
  • Подписание кредитной документации.
  • Регистрация сделки в Регпалате.
  • Снятие обременения.
  • При ипотечном кредитовании квартира, приобретаемая за кредитные средства, остаётся в собственности заёмщика и оформляется в залог банку-кредитору. После погашения займа клиент вправе снять обременение с недвижимости и погасить в ЕГРП регистрационную запись об ипотеке. После этого собственник жилья получает новое свидетельство или выписку из ЕГРП без отметки об обременении.

    Сотрудники Сбербанка обязаны связаться с заёмщиком в течение 3 рабочих дней после полного погашения ипотеки для согласования дальнейших шагов по снятию обременения.

    В ином случае клиенту необходимо позвонить в Сбербанк по телефону +7 (495) 665-86-36 или написать сообщение по адресу электронной почты: mfl@sberbank.ru.

    Продажа квартиры с участием Сбербанка

    Если покупатель приобретает квартиру в ипотеку Сбербанка, то это упрощает сделку. В данном случае Сбербанк просто переоформляет залог с продавца на покупателя по специальной программе ипотеки.

    Пошаговая инструкция подобной сделки:

    1. Покупатель подаёт заявку на ипотеку с условием, что будет приобретаться квартира в залоге Сбербанка.
    2. Банк одобряет сделку.
    3. Покупатель выплачивает первый взнос продавцу.
    4. Банк гасит ипотечный кредит и оформляет новый — на покупателя.
    5. Регистрируется снятие старого обременения и наложение нового на другого заёмщика.

    В случае, если жильё приобреталось с использованием маткапитала или по военной ипотеке, продажа будет иметь ряд ограничений. Разберёмся в этих нюансах далее.

    Продажа квартиры, приобретённой по военной ипотеке

    Участник данной программы может продать квартиру, находящуюся в залоге Сбербанка, следующим способом:

    1. Военнослужащий пишет заявление в Росвоенипотеку с описанием ситуации и просьбой снять отметку об обременении с квартиры, купленной с помощью государственных средств.
    2. Одновременно он подаёт заявку на повторное участие в НИС (если позволяют возраст, выслуга).
    3. Сбербанк сообщает Росвоенипотеке о размере остатка задолженности (с приложением графика и выписки по счёту).
    4. Заёмщиком погашается остаток долга за счёт собственных сбережений, а деньги, полученные Сбербанком от Росвоенипотеки, зачисляются на индивидуальный счёт военнослужащего.
    5. С квартиры снимается обременение.
    6. Возможно вторичное оформление военной ипотеки в ином банке.
    Читать еще:  Можно ли продать квартиру в ипотеке законным путем

    Ещё один вариант продажи подразумевает переуступку прав (цессия) другому участнику НИС.

    Продажа ипотечной квартиры с использованием маткапитала

    Получить разрешение от Сбербанка на продажу ипотечной квартиры с маткапиталом очень трудно. Связано это со следующими нюансами:

    • Необходимо получить разрешение на продажу от органов опеки (выдаётся только после подтверждения фактов о том, что права детей в результате продажи не будут ущемлены в будущем).
    • Продать такую квартиру можно только в целях покупки новой жилплощади, обмена, строительства собственного дома или для открытия депозита в банке на имена детей.
    • Перед продажей необходимо выделить обязательные доли на всех членов семьи, в том числе и на детей.

    Порядок действий при реализации ипотечной квартиры Сбербанка с маткапиталом:

    1. Получение письменного разрешения от органов опеки и Сбербанка.
    2. Поиск покупателя, который согласится купить обременённую квартиру.
    3. Подписание договора.
    4. Погашение остатка долга на основании выписки по ссудному счёту.
    5. Снятие обременения.
    6. Покупка нового объекта недвижимости.

    Если органы опеки отказали в продаже ипотечной квартиры с маткапиталом, то сделка не может состояться.

    Что делать, если Сбербанк не даёт разрешения на продажу квартиры?

    Существует несколько вариантов, но все они возможны только после того, как банк снимет обременение с квартиры. Что можно сделать:

    • Оформить потребительский кредит, выплатить остаток по ипотеке, затем продать квартиру.
    • Найти покупателя, который под расписку выдаст средства для погашения задолженности по ипотеке. После расчёта с квартиры будет снято обременение. Далее можно оформлять сделку купли-продажи.
    • Оформить процедуру, называемую «Переводом долга на другое лицо». В подобном случае покупатель сам становится заёмщиком и выплачивает жилищный кредит.

    Процедура продажи ипотечной квартиры — сложный и трудоёмкий процесс. Но если ситуация вынуждает, то посетите отделение Сбербанка и согласуйте с сотрудниками свои намерения. Если причина для продажи веская, то банк всегда пойдёт навстречу клиенту.

    Продажа квартиры, находящейся под ипотекой — проверенные способы

    Вопрос о том, как продать ипотечную квартиру, сегодня актуален для многих жителей нашей страны. Причин тому может быть огромное множество: ухудшение финансового состояния владельца, желание приобрести более комфортное жилье, получение выгоды при продаже и так далее. Осуществить данную сделку довольно сложно, но все же возможно.

    Почему продают ипотечное жилье?

    Согласно законодательству нашей страны заемщик имеет право пользоваться заложенным имуществом. Его передача другому лицу или дарение будут относиться к незаконным действиям, так как залогодержателем такой квартиры является банк. Только с его согласия можно осуществить такую сделку, как продажа квартиры в ипотеке.

    На сегодня экономические реалии таковы, что никто не застрахован от потери своего рабочего места и стабильного дохода. А так как ипотека выдается на большие сроки от двадцати до тридцати лет, то очень сложно предсказать наперед, сможет ли владелец ее добросовестно выплачивать. Платежи за долгожданное жилье должны поступать в банк каждый месяц, без просрочек и в полном объеме. И даже в тех ситуациях, когда потребитель сталкивается с финансовыми проблемами, ему все равно придется исполнять свои долговые обязательства. Именно тогда у владельца ипотечной квартиры может возникнуть желание избавиться от этого обременения.

    Продать квартиру в ипотеке можно и с целью хорошо заработать. Например, такое жилье выгодно приобрести в залог в новостройке, когда начинается строительство. В это время ее цена будет являться довольно низкой, а вот по завершении строительства она может заметно возрасти. Именно в этот период наиболее выгодно продать такую квартиру, закрыть ипотеку и получить хороший доход. Бывают ситуации, когда владелец строящейся квартиры перестает в ней нуждаться, например, получив жилье в наследство. И тогда он может спокойно продать ее, получив прибыль.

    Действуя по этой схеме, нужно учитывать один нюанс: избавляться от такого жилья лучше всего до того, как квартира будет сдана в эксплуатацию. В это время проще всего переоформить документы, а после сдачи в пользование владельцу придется столкнуться с бумажной волокитой. Кроме того, продавая вторичное жилье по ипотеке, ее владельцу придется снижать его рыночную стоимость.

    Еще один жизненный пример: ипотечная квартира становится маленькой, так как количество членов в семье увеличивается или же заемщик находит более высокооплачиваемую работу. В этих ситуациях владелец может попробовать приобрести еще одну квартиру по ипотеке, банком это не запрещается. Главное, чтобы у него имелись для этого необходимые денежные средства на первоначальный взнос и на дальнейшие ежемесячные выплаты по двум обязательствам. Желание продать имущество, приобретенное в ипотеку, может возникнуть и при разводе супругов.

    Как самостоятельно продать ипотечную квартиру – рассмотрим пошаговую инструкцию

    Владельцу квартиры с обременением необходимо самостоятельно отыскать покупателя для своего жилья. Когда таковой будет найден и квартира ему понравится, рекомендуется сразу же открыть карты на то, что данное имущество находится в залоге у банка. В случае если продавец будет выдавать информацию не полностью и постепенно вводить в курс дел покупателя, последний может попросту отказаться от сделки, так как заподозрит неладное.

    Далее покупателю нужно будет обратиться в банк заемщика и изъявить там свое желание выкупить долговые обязательства продавца. После согласия банка между двумя сторонами сделки составляется предварительный договор купли-продажи. Его нужно будет заверить у нотариуса и согласовать со специалистами банка.

    Следующим шагом является аренда двух депозитных ячеек в банке для совершения сделки. В одну из них покупатель вносит полностью оставшуюся сумму, необходимую для погашения долга банку. Во вторую ячейку переводятся остальные деньги от продажи жилья, они предназначаются продавцу. После того, как банк снимет обременение, обе стороны сделки могут ее завершить, оформив настоящий договор купли-продажи. Получить доступ к денежным средствам, заблокированным в ячейках, и банк и продавец смогут лишь тогда, когда договор продажи данной квартиры будет зарегистрирован в государственном реестре.

    Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
    Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

    Продажа кредитных обязательств по ипотеке

    Многие покупатели изъявляют желание купить кредитную квартиру, где продавцом выступает сам банк. Преимущество такой сделки вполне очевидно: цена на залоговое имущество является сравнительно доступнее, нежели рыночная стоимость подобной квартиры. Последовательность оформления такой сделки представляется следующим образом:

    1. Потенциальный покупатель обращается в банк для рассмотрения своей кандидатуры и предоставляет пакет необходимых документов.
    2. В случае одобрения сделки банком, покупателю нужно будет осуществить оценку жилья и застраховать его.

    В этой ситуации перерегистрацией обременения в Росреесте занимаются специалисты банка. Покупателю потребуется лишь расписаться на документе, свидетельствующем переуступку кредитных обязательств.

    Досрочное погашение ипотеки и последующая продажа такого жилья

    Продать ипотечное жилье с целью купить другую квартиру – задача довольно сложная, но вполне решаемая. Трудности в первую очередь будут заключаться в поиске подходящего покупателя, так как не каждый согласится на такую сделку. Ведь на вторичном рынке жилья сегодня можно найти отличные альтернативные варианты, отличающиеся простотой в оформлении с точки зрения юристов.

    Читать еще:  Какие программы ипотеки для ип предусмотрены в сбербанке

    В основном схема досрочного погашения ипотеки применяется к квартирам, находящимся на различных этапах строительства. Жилье в новостройке является популярным не только потому, что у него не было ранее пользователя, но еще и благодаря современной планировке, обширным площадям и прочим удобствам.

    Найдя такого потенциального покупателя, продавцу ипотечного жилья нужно будет заключить с ним предварительный договор купли-продажи и заверить его у нотариуса. До этого момента ему нужно будет внести в банк предварительный аванс, равный сумме оставшейся задолженности по ипотеке и направленный на ее погашение. После подачи заявления продавцом на закрытие кредита, обременение по данным обязательствам будет снято в течение пяти рабочих дней, если это Сбербанк. Далее покупатель отдает оставшуюся сумму продавцу, и они могут отправиться в регистрационную палату для переоформления документов.

    Продажа ипотечной квартиры с помощью банка

    Существует и такой вариант, когда продажа квартиры по ипотеке может осуществиться без присутствия продавца. Например, если владелец жилья вынужден уехать в длительную командировку, поменять свое место жительства или же просто у него нет возможности и времени на проведение данной сделки.

    В этом случае снятием обременения будут заниматься сам банк, так как он является залоговладельцем, и покупатель. После завершения сделки по погашению ипотеки и переоформлению всех документов бывший заемщик сможет забрать оставшиеся деньги в любое время с депозитной ячейки в банке.

    Определение суммы продажи ипотечной квартиры

    По какой цене продать залоговое жилье принимает решение не только заемщик, но и сам банк. В обязанности кредитной организации входит контроль стоимости, по которой продавец желает осуществить сделку, сумма должна находиться в пределах установленной нормы.

    Сделав цену высокой, продавец, скорее всего, будет очень долго искать своего покупателя. А если учесть тот факт, что спрос на кредитное жилье на рынке не слишком высок, то он рискует и вовсе не продать свою квартиру. Но и установив цену ниже необходимой, можно не рассчитаться с ипотекой.

    Продавая ипотечную квартиру, нужно рассматривать всех потенциальных покупателей, в том числе и с материнским капиталом. Все риски полностью исключаются, так как банк будет очень тщательно проверять кандидата при переоформлении документов.

    Банк будет контролировать также и перемещение денежных средств, что очень удобно и абсолютно безопасно как для продавца, так и для покупателя ипотечной квартиры. Единственный нюанс: нужно заверять все договора с помощью нотариуса, даже если сделка осуществляется между родственниками. В основном на продажу кредитной квартиры уходит три недели, из них пять дней отводится на снятие обременения, а остальное время затрачивается на оформление документов купли-продажи.

    Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

    Многие сомневаются – можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Некоторые уверены, что находящееся в залоге имущество не продается. На самом деле продажа ипотечной квартиры не запрещена. И ипотека Сбербанка не исключение.

    Можно ли продать квартиру в ипотеку?

    Здесь возможно два сценария развития:

    1. Либо получение согласия Сбербанка, готовность к длительному и сложному оформлению.
    2. Либо попытка найти покупателя на ипотечную квартиру, с его помощь решить финансовые проблемы с банком, и продать ему уже свободное от залога жилье.

    Если в первом случае продавец может рассчитывать на сумму меньшую, чем цена аналогичной «свободной» квартиры, то во втором он получит еще меньше, а найти покупателя окажется еще сложнее.

    Но это только «общая картина», которую может значительно улучшить удачное стечение обстоятельств или усилия продавца жилья.

    Причины и условия продажи ипотечной квартиры

    Во многом цена и прочие условия продажи квартиры в ипотеке (т.е. находящейся в залоге у Сбербанка или другого кредитного учреждения) зависят от индивидуальных обстоятельств продавца.

    • Кто-то продает квартиру, потому что не имеет средств на дальнейшие выплаты по кредиту.
    • Кто-то потому что способен платить за более дорогое жилье и хочет переехать в него.
    • Кого-то вынуждают к продаже личные обстоятельства: пополнение в семье, необходимость переезда, развод и др. Общих правил здесь нет. Но на практике прослеживаются некоторые повторяющееся зависимости:
    • Чем хуже положение и финансовые перспективы продавца, тем меньше он получит от продажи. Многие покупатели склонны пользоваться «вынужденной продажей».
    • Чем ниже предлагаемая цена – тем выше риски покупателя. Продавцы часто снижают цену при неспособности самостоятельно решать проблемы с банком и оформлением сделки. Но нет гарантии, что эти проблемы сможет решить покупатель.

    Продажа ипотечной квартиры с согласия Сбербанка

    Продажи квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, предполагает его обязательное согласие. А для получения этого согласия необходимо личное обращение получателя ипотечного кредита в ПАО «Сбербанк» и объяснение им своих мотивов.

    Вернее всего Сбербанк даст согласие:

    1. Тем, кто не в силах платить по кредиту.
    2. И тем, кто готов платить ипотеку за более дорогое жилье.

    В первом случае Банк избегает процедуры принудительного выселения, продажи жилья и связанных с этим проблем.

    Во втором случае Банк имеет надежду заработать больше на этом же клиенте.

    Многое зависит и от условий ипотечного договора. В нем должно разрешаться досрочное погашение долга.

    Как продать квартиру находящуюся в ипотеке Сбербанка?

    Операция продажи квартиры в ипотеку происходит так:

    1. Заемщик сообщает банку о желании продать квартиру. Разъясняет причины.
    2. Получает согласие банка на операцию.
    3. Банк предлагает клиенту заключить предварительный договор купли-продажи.
    4. Продавец получает предоплату и гасит задолженность перед Сбербанком.
    5. Продавец с покупателем оформляют не предварительный, а окончательный договор купли-продажи квартиры.

    Еще один вариант, гораздо более редкий – переоформить ипотечный договор на другое лицо. Происходит своего рода «продажа долга», т.е. заключается договор перевода долга на третье лицо. В таком случае платить ипотечный кредит начинает другой заемщик. К нему переходят все права на остающееся в залоге у банка жилье.

    Но! Нет уверенности, что покупатель квартиры подойдет по требованиям Сбербанку. И еще меньше шансов, что Банк согласится выдать новому заемщику кредит на тех же условиях.

    И первый, и второй случай несут в себе некоторые риски для покупателя.

    Погасив кредит за его средства, владелец квартиры может отказаться от продолжения сделки. Ведь заключать договор о продаже жилплощади до освобождения ее от залога в банке нельзя. Т.е. речь будет идти только о долге одного физического лица другому, а не об обязанности передачи квартиры в собственность.

    У продажи с согласия Сбербанка есть одно важное преимущество – Банк может выступать гарантом совершения сделки. А покупатель получит возможность передавать деньги напрямую в Банк для погашения кредита.

    Как продать ипотечную квартиру без согласия Сбербанка?

    Искать покупателя на жилье в ипотеке можно без ведома и согласия ПАО «Сбербанк». Но здесь ситуация становится рискованной не только для покупателя, но и для продавца.

    Риск покупателя мы уже рассмотрели, а риск продавца состоит в том, что Банк может возразить против перехода прав собственности. В таком случае придется вначале полностью рассчитаться за квартиру и лишь потом продавать ее.

    О гарантиях со стороны Сбербанка при проведении операции речи также не идет.

    В общих чертах продажа без согласия Банка происходит по тем же правилам. Но добавляются некоторые меры предосторожности:

    • Продавец получает в Сбербанке справку о сумме невыплаченного остатка по ипотечному кредиту. И предъявляет ее покупателю.
    • Предварительный договор купли-продажи квартиры оформляется нотариально.
    • Покупатель снимает две банковские ячейки в депозитарии. В одной размещается сумма на погашение ипотечного кредита, во второй разница между ценой квартиры и суммой погашения. Деньги из первой ячейки идут Банку, деньги из второй получает продавец.
    Читать еще:  Как выгоднее гасить ипотеку при аннуитетных платежах

    Другой способ – открытие в Сбербанке аккредитивного счета на который покупатель вносит всю стоимость квартиры, а продавец получает сумму за вычетом долга Банку.

    И еще один вариант, для продавцов с высоким текущим доходом.

    • Взять в любом банке потребительский кредит.
    • Из его средств погасить ипотеку.
    • Продать не обремененную залогом квартиру.

    Но для того, чтобы получить кредит сравнимый (в среднестатистическом случае) с половиной цены квартиры, нужно иметь весьма высокий и стабильный доход.

    Также при продаже без согласия Банка могут использоваться встречные договора с разного рода обязательствами. Так делается для того, чтобы обезопасить покупателя от желания покупателя не исполнить предварительный договор купли-продажи после погашения долга Сбербанку. Примерный образец такого договора можно найти в интернете, лучше выбирать «свежие» варианты, желательно 2020 года, чтобы предотвратить возможные несовпадения с действующим законодательством. Однако это касается лишь формы соглашения, а вот его содержание, т.е. поиск обязательств, которые не сможет нарушить продавец, становится проблемой покупателя.

    Но главным значимым практически для любой аспектом должно быть понимание, что все сложности и риски сделки пропорционально уменьшают цену этого жилья.

    Можно ли продать квартиру если она в ипотеке?

    Ипотечная квартира находится в залоге у банка, и распоряжаться ею по собственному усмотрению заемщик не вправе. Продавать такое жилье, обменивать его, передавать по дарственной допускается только после погашения кредита и снятия обременения. Но человек может столкнуться с невозможностью продолжать жить в ипотечном жилье. Рассмотрим, можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать.

    Основные сведения

    Продать ипотечное жилье можно, но для этого нужны веские обстоятельства – например:

    • снижение доходов заемщика, потеря работы;
    • смена места жительства;
    • свадьба, рождение детей и другие обстоятельства, которые вынуждают расширять жилплощадь;
    • нетрудоспособность, инвалидность.

    Заемщику необходимо подготовить документы, доказывающие наличие таких оснований.

    Без разрешения банка на проведение процедуры продать ипотечное жилье не получится. Если сотрудники Сбербанка, ВТБ или другого учреждения отказывают в продаже жилья, то заемщик может оформить новый кредит на выплату ипотеки или занять деньги у родственников, знакомых.

    Способы продажи ипотечного жилья: пошаговая инструкция

    Есть следующие способы продажи ипотечного жилья.

    1. Досрочная выплата кредита

    Погашение ипотеки за счет средств покупателя – другой распространенный вариант. Для этого потребуется найти покупателя, который согласен передать авансом необходимую для выплаты долга сумму. Но найти согласного на этот шаг человека – сложная задача, ведь приходится отдавать аванс под расписку. А если продавец откажется реализовывать квартиру, не возвращая покупателю аванс, то последнему придется инициировать судебное разбирательство.

    Порядок действий следующий:

    • найти покупателя;
    • получить от него денежные средства;
    • полностью выплатить ипотеку;
    • снять с жилья обременение;
    • продать недвижимое имущество через обычный договор купли-продажи.

    2. Продажа жилья с участием банка

    В отличие от досрочной выплаты ипотеки, в рассматриваемом случае банк активно участвует в сделке, выступая для покупателя дополнительной «подстраховкой». Покупатель вносит денежные средства по кредиту в банк, не передавая их продавцу. В то же время не все банки дают согласие на проведение такой процедуры.

    Порядок действий выглядит так:

    • покупатель погашает долг;
    • покупатель платит продавцу разницу между ценой продажи и погашенным остатком по долгу;
    • продавец получает деньги после того, как покупатель зарегистрирует договор купли-продажи и права собственности.

    Покупатель кладет денежные средства в банковскую ячейку у кредитора или в стороннем банке. Другой вариант – открыть аккредитив на эту сумму. В качестве подтверждения того факта, что договор купли-продажи зарегистрирован, может выступать выписка из ЕГРН. Этот же документ необходим и для исполнения аккредитива.

    После того как банк получил деньги, он оформляет справку о погашении ипотеки и передает закладную продавцу, чтобы тот снял с жилья обременение. Иногда кредитор самостоятельно информирует Росреестр и направляет документацию для снятия обременения.

    Оформляется предварительный договор, где участники сделки указывают условия основного договора купли-продажи:

    • стоимость жилья;
    • сумма аванса;
    • дата заключения главного договора;
    • права и обязательства продавца, покупателя;
    • ответственность участника сделки, из-за которого она может не состояться;
    • срок снятия обременения продавцом, если этой процедурой займется именно он.

    Затем Росреестр снимает с жилья обременение, стороны подписывают главный договор купли-продажи. Права собственности переходят от продавца к покупателю.

    3. Переоформление кредита на покупателя

    Это не самый популярный вариант продажи ипотечной квартиры ввиду своей сложности. Покупатель должен полностью соответствовать требованиям банка, выдвигаемым к потенциальным заемщикам. Если кредитор одобрил проведение сделки, то оформляется 3-стороннее соглашение о переводе долга по ипотеке с продавца на покупателя.

    Порядок действий следующий: стороны оформляют договор купли-продажи, банк подписывает с человеком кредитный договор. В запись об ипотеке вносятся изменения о смене залогодателя.

    Необходимые документы

    Продавцу необходимо подготовить такой пакет документации:

    • ксерокопии паспортов собственников, свидетельств о рождении детей;
    • справка из госреестра;
    • техпаспорт;
    • выписка из домовой книги, содержащая данные о количестве прописанных в квартире людей;
    • выписка из ЖЭКа об отсутствии долгов за коммуналку;
    • письменное разрешение супруга заемщика на проведение сделки, заверенное нотариально;
    • справка о стоимости жилья.

    В зависимости от обстоятельств могут потребоваться другие документы.

    Дополнительные особенности и нюансы

    Если жилье было приобретено с материнским капиталом, то продавцу необходимо доказать сотрудникам опеки тот факт, что имущественные права несовершеннолетних не нарушаются. Продавцы обязуются купить новое жилье, направить деньги на строительство дома или перечислить их на детский счет в банке. Сотрудники должны оформить письменное разрешение на проведение сделки, которое прикладывается к общему пакету документов.

    По военной ипотеке квартира выступает залогом не только у банка, но и у государства. Для продажи жилья потребуется полностью выплатить долг. Также можно оформить переуступку прав вместе с финансовыми обязательствами другому человеку – обременение при этом останется. Покупателем жилья может выступать любой человек.

    При разводе супругов необходимо учитывать, когда была оформлена ипотека. Если жилье приобретено до брака, то ипотечные обязательства и недвижимость остается в собственности заемщика. Если супруг прописан в жилье, то он вправе претендовать на компенсацию в размере 50% от денежных средств, направленных на погашение задолженности в браке.

    Можно продать квартиру и купить другую в ипотеку – в Сбербанке или любом ином банке. Заемщик продает жилье, погашает долг и направляет вырученные средства на первый взнос по новой ипотеке.

    Подводим итоги

    Таким образом, есть много вариантов продажи ипотечного жилья. На особенности проведения сделки влияют наличие детей и материнского капитала, дата оформления ипотеки и другие обстоятельства. Чтобы предотвратить риски, рекомендуется подключить к сделке сотрудников банка и юристов.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector