4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как присходит оценка недвижимости для получения ипотеки

Оценка недвижимости для ипотеки — как оценивается квартира покупаемая в ипотеку

Важным и необходимым этапом в оформлении ипотечного кредита является оценка стоимости приобретаемого жилья. Но как оценивается квартира покупаемая в ипотеку? Давайте разбираться вместе.

Если вы уже приняли решение взять квартиру с привлечением заемных средств банка, то вам понадобится информация о том, как происходит оценка недвижимости для ипотеки и какой пакет документов необходимо собрать для положительного решения ипотечного кредитного менеджера.

Как выбрать организацию, оценивающую недвижимость для ипотеки

Механизм оформления ипотечного кредита состоит из нескольких этапов:

  1. Первоначально будущему заемщику понадобится собрать необходимый пакет документов для того чтобы финансово-кредитное учреждение рассмотрело его кандидатуру в качестве клиента.
  2. После того как банк предварительно одобрил потенциального заемщика, он устанавливает приблизительную сумму, которую готов предоставить в качестве займа для приобретения недвижимости (квартиры).
  3. Только после прохождения этих 2 этапов, следует заниматься главным – подбором подходящей недвижимости. Здесь есть важный нюанс – квартира должна устраивать по всем параметрам не только заемщика, но и банк в качестве залога.

Согласно условию ст. 9 п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за № 101-ФЗ, в ипотечном договоре, помимо условий кредитования, прописывается предмет ипотеки и его оценочная стоимость. По ее определению расходы в полной мере ложатся на плечи заемщика.

Личное дело каждого заемщика, услугами какого оценщика он воспользуется. В большинстве случаев банк имеет собственный список оценочных организаций, который предлагается к ознакомлению заемщику. Этим оценщикам банк оказывает безоговорочное доверие, и клиенту предстоит выбрать кого-то из них.

Независимый оценщик должен быть легитимен. Иными словами, состоять в зарегистрированной организации оценщиков – у него должно быть свидетельство о членстве в СРО. Также оценочная организация должна иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму, превышающую 300 000 рублей.

Полис страхования свидетельствует о том, что организация за годы существования заработала определенный опыт и зарекомендовала себя с профессиональной точки зрения, и если возникнет ошибка, она сумеет компенсировать заказчику все издержки. С банком необходимо заблаговременно согласовать выбор оценочной организации.

Дополнительно финансово-кредитное учреждение выдвигает определенные требования к оформлению отчета оценки недвижимого имущества. Отчет обязан соответствовать:

Согласно установленной банком форме документа, должностные лица могут максимально ясно и в полном объеме получить представление о недвижимости, которая выступает в качестве залога. В ней могут быть прописаны всевозможные специфические моменты:

  • Относительно квартиры;
  • Расположения квартиры в жилом доме;
  • Рекомендации оценочной организации по выборкам для анализа рыночной стоимости квартиры.

По этой причине заемщику будет выгодней остановить свой выбор на оценщике из списка, предложенного банком, так как он много раз занимался подобной работой. И если заемщик решит выбрать своего оценщика, то нельзя исключить, что оценочный отчет будет отклонен банком, и на повторный заказ оценки времени попросту не останется.

Как происходит оценка недвижимости? покупаемой в ипотеку

Механизм оценки недвижимости для заказчика можно условно разделить на 2 этапа.

Первоначально требуется обратиться непосредственно к оценщику, договориться о сроках заказа на оценку и стоимости его услуг. После этого заказчик оставляет заявку на заключение договора оценки. В документе должны быть прописаны:

  • Задачи и цели оценочной процедуры;
  • Дата оценки имущества;
  • Вид оценки, которую необходимо выполнить.

Чтобы провести оценку нужно собрать следующий пакет документов:

  1. Кадастровый паспорт помещения. Его нужно взять в Бюро Технической Инвентаризации.
  2. Документ-основание. Свидетельство регистрации квартиры, договор долевого участия, договор купли-продажи и другие.
  3. Паспортные данные заказчика.
  4. Если есть возможность, следует предоставить экспликацию и план.
  5. Контактные данные заказчика.

Со специалистом нужно договориться о дате и времени, когда он сможет осуществить оценку состояния квартиры. В намеченный день специалист:

  • Займется рассмотрением ключевых характеристик недвижимости;
  • сделает фотографии, которые понадобятся для заключения оценки;
  • даст свое подтверждение отсутствия перепланировок, осуществленных владельцами незаконно.

Что представляет собой процесс оценки недвижимости оформляемой в ипотеку

Процесс оценки включает в себя несколько подходов:

  1. Сравнительный подход (аналоговый): проводится сравнительный анализ всех аналогичных сделок, осуществленных на рынке недвижимости.
  2. Затратный подход. Здесь определяются затраты на возведение объекта с аналогичными характеристиками: данный фактор является основным в определении ликвидности недвижимого имущества.
  3. Доходный подход: здесь осуществляется оценка перспективности увеличения рыночной стоимости.

Подход к оценке недвижимости, оформляемой в ипотеку комплексный, поэтому учитываться будут следующие нюансы:

  • Имеющие отношение к месторасположению квартиры — будут проанализированы округ, микрорайон, близость промышленной зоны, расположенные поблизости застройки, социальная инфраструктура, транспортная развязка и др.
  • Относящиеся к техническому состоянию квартиры — оценивается количество и площадь комнат, этажность, квадратные метры, наличие балкона или лоджии, остекление оконных проемов, состояние коммуникационных сетей, имеющиеся видимые дефекты отделки;
  • Относительно состояния дома, где расположена оцениваемая квартира — читывается материал перекрытий и наружных стен, год постройки, общее состояние дома, этажность, тип дома, техническое обеспечение дома.

Итак, учитываться будут лишь те характеристики квартиры, которые не меняются. Если в квартире сделан качественный ремонт, то это увеличит ее рыночную стоимость. Но это никаким образом не повлияет на ликвидность недвижимости. Отчет будет формироваться на основе полученных оценщиком данных. В отчете будет указана оценка рыночной, а также ликвидационной стоимости имущества, являющегося предметом залога.

С юридической точки зрения оценочный отчет имеет статус официального документа. Если брать в среднем, то для его формирования необходимо пару дней, но иногда можно потратить и 5 дней.

После того как вы выбрали конкретную оценочную компанию, оговорите точный срок формирования отчета. Дело в том, что существенная часть документов, которые будущий заемщик передает в банк для рассмотрения, имеют ограниченный срок действия.

Какая возможна разница между ликвидной и рыночной стоимостью недвижимости

В исключительных ситуациях ликвидная и рыночная стоимость находящейся в залоге квартиры не совпадает. Это должно стать поводом задуматься об ошибке в оценке или о том, насколько на самом деле приобретаемая квартира имеет ценность.

Так или иначе, финансово-кредитное учреждение будет делать акцент на меньшую из заявленных сумм. Если рыночная стоимость будет меньше ликвидной, то банк выдаст денежную ссуду на рыночную стоимость находящейся в залоге квартиры. И в противоположном случае, если ликвидная стоимость ниже рыночной (той суммы, которую продавец рассчитывает получить на руки), то заемщик может претендовать на кредит меньшего размера, чем ему необходимо для приобретения квартиры. И для этого ему придется искать дополнительные денежные средства, которых не хватает для завершения сделки. Или, как вариант, можно найти квартиру меньшей стоимости.

Намеренные и случайные ошибки происходящие при оценке ипотечной недвижимости

Если анализировать прошлые годы, то можно отметить активное действие мошенников, которые прорабатывали схемы, в которых оценка недвижимости для ипотеки проводилась умышленно неправильно . К примеру, будущий заемщик мог провести переговоры с оценщиком, чтобы последний в отчете указал завышенную оценку квартиры. Поэтому банк для приобретения квартиры выдавал заемщику большую денежную сумму, и за счет этого у последнего появлялась возможность использовать «переплату» в качестве первоначального взноса, которого у него не имелось.

Читать еще:  Коммерческая ипотека можно ли взять кредит на бизнеснедвижимость

Оценщик тоже человек, и может совершить ошибку без задней мысли, выбрав для анализа неправильные аналогичные варианты квартир. На рынке наблюдаются периодические скачки цен на недвижимость, и довольно трудно сделать прогноз, какой будет рыночная стоимость через пять-семь-десять лет.

Если заемщик не исполняет своих обязательств по ипотечному договору , банк не всегда может покрыть собственные убытки после того, как залоговая недвижимость будет реализована.

На законодательном уровне действия оценщиков регламентируется. За это «отвечает» ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 г. за номером 135-ФЗ. Если обратиться к основным положениям, то согласно ним, на оценщика возлагается как финансовая, так и уголовная (в некоторых ситуациях) ответственность за ошибки, которые были допущены к оценке недвижимого имущества.

Если у заказчика есть реальные доказательства недостоверной оценки (к примеру, у него есть альтернативная оценка рыночной стоимости квартиры), то он имеет право оспорить действия оценщика, обратившись в суд согласно ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Если суд встанет на сторону заемщика, то в обязанности оценщика будет возмещение всех убытков, которые заказчик понесет в дальнейшем.

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

И зачем она нужна

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Кто делает оценку

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Как выбрать компанию для оценки

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей . В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.

Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика

Как выглядит отчет

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

  • кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
  • что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
  • как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
  • за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
  • какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителе Фотографии из отчета об оценке. В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильники Объем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страниц Отчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают

Какая бывает стоимость

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Что влияет на рыночную стоимость

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесут Дом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.

Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%

Как рассчитать ликвидационную стоимость

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

Читать еще:  Ипотека с государственной поддержкой требования к заемщикам

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

Как происходит оценка квартиры при ипотеке?

Кредитование – процесс достаточно сложный и запутанный, требующий большого количества справок и бумаг. И особенно если дело касается ипотечного кредитования, подразумевающего крупные суммы займов и длительные сроки. В ипотечном кредитовании одного заявления и удостоверения личности мало – нужна еще масса бумаг на приобретаемое имущество.

Одной из таких бумаг является документ, который фиксирует ликвидную стоимость квартиры. Именно с его помощью проводится вся операция. В этой статье мы расскажем вам о том, что такое свидетельство об оценке стоимости недвижимости, кем оно выдается и сколько стоит.

Что это за документ и зачем он нужен

Свидетельство об оценке стоимости недвижимости – это документ, который указывает на реальную рыночную стоимость приобретаемой в ипотеку квартиры, дома или иного недвижимого имущества. Составляется он независимым экспертом и служит нескольким целям:

  • Защищает покупателя собственности от мошенничества;
  • Дает банку необходимые сведения, подтверждающие сумму запрашиваемого займа;
  • Подтверждают достоверность сделки купли – продажи;

Где можно провести оценку

Оценку реальной стоимости недвижимости может провести только независимый эксперт, имеющий специальную лицензию. Но, так как таких экспертов много, могут возникнуть сложности. Дело в том, что банки, как правило, используют в работе только документы от конкретных оценочных служб, с которыми у тех имеются договора о сотрудничества. И заключения от других экспертов не принимают.

Как проходит

Теперь поэтапно рассмотрим всю процедуру проведения независимой оценки и её участия в выдаче ипотечного займа. Для начала желающему получить кредит требуется предоставить в банк все документы, которые понадобятся для начала выполнения операции. В число этих бумаг входят:

  • Удостоверение личности;
  • Справка с места работы о зарплате;
  • Выписка из банка о состоянии счета;
  • Документы на саму недвижимость, а так же бумаги, фиксирующие начало проведения сделки (например, предварительный договор купли – продажи);
  • Заявление о выдаче ипотечного займа.

После подачи этих бумаг банк предложит вам перечень организаций, в которых вам могут провести независимую оценку стоимости приобретаемой недвижимости. Если вы соглашаетесь принять услуги одной из этих организаций, то просто обращаетесь по указанному адресу. Если же у вас нет желания сотрудничать с указанными организациями, то сообщите об этом кредитному специалисту и получите от него одобрение на проведение проверки самостоятельно – в противном случае даже при наличии заключения вам могут не выдать заем.

После того, как вами будет выбрана организация, обратитесь к одному из специалистов, проверьте наличие всех лицензий на оценку недвижимости и заключите договор на оценку недвижимости. В назначенный день к вам прибудет инженер – оценщик, который и проверит собственность. При этом он должен сделать фотографии, составить собственный план и отметить важные технические данные. После проверки в течение недели вам должны будут выдать достаточно объемный пакет бумаг, в котором будет прописана вся необходимая информация.

Обратите внимание на то, что существует несколько видов оценки собственности:

  • Рыночный подход, основывающийся на анализе текущего рыночного положения;
  • Затратный подход, основывающийся на стоимости постройки аналогичной недвижимости;
  • Доходный подход, основанный на увеличении стоимости собственности.

При этом какой именно будет использовано подход большого значения не имеет.

Что в итоге

В результате всей этой процедуры вам выдадут свидетельство об оценке стоимости недвижимости или иной аналогичный документ. Это достаточно обширный документ (в несколько десятков листов). Он то и будет содержать все необходимые для банка и покупателя данные, которые пригодятся при оформлении ипотечного кредита. Именно на основе указанных в свидетельстве данных и будет определена сумма займа.

  • Помимо цены в свидетельстве будут содержаться следующие данные:
  • Обоснование полученной цены недвижимости;
  • Её полные технические характеристики;
  • Фотографии собственности;
  • Копии документов на недвижимость;
  • Специальные пометки для собственника, покупателя и банка.

Сколько она стоит

Самый главный вопрос, который интересует абсолютно всех потенциальных получателей кредита – сколько стоит проведение независимой оценки стоимости недвижимости при ипотеке? Тем более что по закону оплачивает проверку именно покупатель. К сожалению, ответ на этот вопрос точно нельзя дать, так как существует слишком много факторов, которые влияют на конечную сумму:

  • Регион, в котором расположена недвижимость. Так, например, в Московской области стоимость оценки до двух раз выше чем в среднем по России;
  • Расположение самой недвижимости. Как правило, оценка стоимости недвижимости в черте города на порядок выше, чем за его пределами. Как правило, у оценочного бюро есть отдельный прайс на выезд специалистов;
  • Тип недвижимости. Дешевле всего проводится оценка квартир. Если же вам нужно оценить какую – то большую недвижимость или даже комплекс, то потребуется нанять несколько экспертов, что значительно дороже;
  • Площадь недвижимости. Чем больше дом, квартира или участок, тем больше потребуется потратить на его оценку;
  • Тарифы самого оценочного бюро. Как правило, они практически везде одинаковы, но небольшие различия могут иметься даже у соседних контор.

Как происходит оценка жилой недвижимости (квартиры) для ипотеки

Ипотека представляет собой целевой кредит на покупку недвижимости. Как правило, это большая сумма, которая выдается на длительный срок. Гарантией возврата долга выступает приобретаемое жилье, поскольку оно оформляется в качестве залога. Оценка квартиры для ипотеки определяет его цену.

Зачем проводить оценку недвижимости

Для того чтобы узнать корректную стоимость объекта, исходя из которой будет установлен размер ипотечного кредита, проводится экспертная оценка. Профессиональное мнение не учитывает интересы ни одной из сторон кредитного соглашения, то есть является независимым и объективным .

К аргументам, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, можно отнести следующие пункты:

  1. Требования законодательства, согласно которым закладная должна содержать оценку имущества.
  2. Обязательное условие банка. Так как банку необходимо в первую очередь обеспечить возврат денежных средств, сумма займа будет рассчитываться исходя из реальной стоимости жилья, и составит не более 2/3. В случае возникновения просроченной задолженности имущество реализуется, деньги возвращаются кредитору. Банк должен быть уверен, что суммы, вырученной от продажи, должно хватить для полного погашения кредита.
  3. Интересы заемщика. Поскольку оценку проводит независимый эксперт, в его отчете содержится информация о реальной стоимости объекта. При этом учитываются все параметры жилья и изъяны, на которые покупатель мог не обратить внимания. Если стоимость оценки существенно отличается от цены, которую запросил продавец, стоит попытаться ее снизить или задуматься о целесообразности покупки.
Читать еще:  Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов где и как взять

Таким образом, сумма жилищного кредита, одобренная банком после рассмотрения документов заемщика, является предварительной и служит ориентиром для выбора объекта. Окончательный размер будет зависеть от стоимости квартиры, которая указана в отчете профессионального оценщика.

Кто занимается оценкой

Оценкой недвижимости при ипотечном кредитовании могут заниматься юридические или частные лица, соответствующие требованиям закона об оценочной деятельности:

  • имеют документы, разрешающие выполнять подобную работу;
  • состоят в одном из профессиональных объединений оценщиков;
  • имеют полис страхования гражданской ответственности на случай необходимости покрытия ущерба при допущенной ошибке;
  • действуют в соответствии с установленными профессиональными стандартами.

Человек, приобретающий жилье в ипотеку, имеет право выбрать оценщика, предложенного банком, или воспользоваться услугами стороннего специалиста.

Стоимость работы оценщика

Оценка — обязательный документ, который должен предоставить банку заемщик, поэтому стоимость оценки квартиры для ипотеки оплачивает клиент. Средняя цена на услуги колеблется от 2 500 до 3 500 рублей , но в ряде случаев она может достигать 5 000 или 10 000 рублей. На увеличение стоимости влияет категория жилья, регион и скорость предоставления отчета.

Где можно заказать оценку недвижимости

Каждая кредитная организация имеет собственный список аккредитованных организаций, занимающихся оценочной деятельностью. Чаще всего заемщики пользуются их услугами. Сотрудничество с ними имеет ряд преимуществ:

  • отсутствует необходимость искать оценщика;
  • предоставленный отчет будет соответствовать требованиям кредитной организации;
  • банк примет оценку и не будет ее оспаривать, что ускорить оформление ипотечного займа.

По закону клиент банка может воспользоваться услугами сторонней компании, если есть подозрение, что оценщик, рекомендованный банком, занижает реальную стоимость. В этом случае необходимо проверить, соответствует ли его деятельность требованиям законодательства, разрешительную документацию и т. д. Кроме этого, нужно обратить внимание на следующие моменты:

  • репутация компании;
  • как долго организация занимается оценкой;
  • отзывы о сотрудничестве тех, кто воспользовался услугой.

Проводить оценку недвижимости для ипотеки может и частное лицо. При этом у него должен быть статус индивидуального предпринимателя, лицензия и страховой полис.

Порядок проведения оценки

Процедуру по оценке недвижимости необходимо проводить после того, как была достигнута договоренность с продавцом о продаже, но до того, как был внесен залог. Таким образом покупатель страхует себя от потери денег, если банк не одобрит объект недвижимости или оценочная стоимость на него будет ниже заявленной продавцом.

Итак, заемщик получил одобрение банка, нашел подходящую квартиру и выбрал оценщика. Его дальнейшие действия включают следующие шаги:

  • связаться с экспертной организацией и обговорить стоимость;
  • оставить заявку;
  • предоставить пакет бумаг на приобретаемую недвижимость: документ, на основании которого возникло право собственности, свидетельство о собственности, план помещения и экспликация, кадастровый паспорт;
  • заключить договор на оказание услуг;
  • определить время проведения процедуры оценки.

После этого специалист выезжает на объект, проводит его осмотр и фотографирует. Учитывается возраст и стояние дома, в котором находится квартира, материал стен и перекрытий, планировка, износ коммуникаций и т.д. Ремонт не берется в расчет, поскольку это изменяемый параметр, который не является определяющим.

Затем оценщик проводит анализ стоимости объекта. Принимаются во внимание, в том числе, район, инфраструктура и перспективы роста или снижения цены, зависящие от состояния рынка недвижимости.

Методы оценки

Существует несколько методов, как происходит оценка квартиры. Чаще всего специалисты используют сравнительный способ, когда для определения стоимости в расчет берутся аналогичные предложения, представленные на рынке. С помощью коэффициентов выводится средний показатель.

При использовании затратного метода учитываются затраты, необходимые для возведения аналогичного объекта, а также средства, которые потребуются на замену коммуникаций и т.д. Доходный способ оценки позволяет учитывать возможную выгоду при сдаче в аренду или перепродаже жилья.

Все эти методы оценки для ипотеки могут быть применены вместе или по отдельности.

Рыночная стоимость

После того, как были учтены все параметры недвижимости и проведен сравнительный анализ с объектами, имеющими похожие характеристики, эксперт выводит рыночную стоимость жилья. Это цена, наиболее приближенная к объективной, которая будет выгодна и покупателю и продавцу.

Ликвидационная стоимость

Еще один важный параметр, который получает специалист после того, как происходит оценка недвижимости — ликвидационная стоимость недвижимости. Это цена, по которой имущество можно реализовать в короткий срок. Срочная продажа подразумевает определенный дисконт, поэтому показатель обычно отличается от рыночного в меньшую сторону.

Необходимость указания ликвидационной стоимости обусловлена тем, что в случае неоплаты долга имущество будет реализовано. Чем раньше банк продаст квартиру, тем быстрее сможет вернуть деньги.

При определении размера ипотечного кредита будут учитываться и рыночная и ликвидационная стоимости. За основу возьмут наименьший показатель .

Отчет по оценке стоимости

В результате проведенного анализа эксперт должен представить отчет, отражающий стоимость объекта. Этот документ имеет юридическую силу, поэтому составляется согласно существующим стандартам. Он является обязательным для составления закладной.

По правилам отчет об оценке недвижимости должен быть напечатан на листах формата А4. Все странницы пронумерованы, их количество не превышает 30. Отчет сшивается и заверяется подписью уполномоченного лица и печатью.

В содержании должна быть отражена следующая информация:

  • данные организации, которая проводила оценку, с указанием разрешительной документации;
  • методы, применяемые для проведения расчета стоимости жилья;
  • параметры квартиры, влияющие на цену;
  • сравнительный анализ аналогичных предложений на рынке недвижимости;
  • рыночная и ликвидационная стоимость;
  • приложение, в которое входят копии документов на квартиру, фотографии объекта и т.д.

Оценка квартиры для ипотеки занимает 3-5 дней. Если документ нужен срочно, придется сделать доплату. Отчет актуален в течение полугода.

Что делать, если в отчете указана низкая стоимость

Банк определяет размер ипотечного кредита, опираясь на данные оценщика. Может сложиться ситуация, когда сумма займа из-за указанной цены будет меньше, чем та, на которую рассчитывал покупатель. В этом случае может быть несколько выходов:

  • попросить дополнительную скидку у продавца, аргументируя ее данными из отчета;
  • обратиться к другому специалисту и провести новую оценку;
  • найти средства, чтобы увеличить размер взноса наличными;
  • дать банку дополнительный залог, который будет покрывать разницу;
  • найти другую квартиру.

Таким образом, определение цены жилья, приобретаемого за счет заемных средств, должно основываться на мнении независимого эксперта. Методы, как происходит оценка квартиры при ипотеке, подразумевают определение рыночной и ликвидационной стоимости недвижимости. Оба параметра влияют на размер кредита. В случае если заемщик не согласен с результатами оценки, он может ее оспорить или обратиться к другому эксперту.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector