2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ипотечный кредит и первоначальный взнос по ипотекев закладки 1

Какой первоначальный взнос нужен для ипотеки

Для того, чтобы купить недвижимость в ипотеку, нужен первоначальный взнос — минимум 15-20% от стоимости недвижимости. Такая сумма на руках вместе с подтвержденным доходом покажут банку, что вы платежеспособны и финансово организованны. А значит, с высокой вероятностью сможете вовремя и без проблем погасить кредит.

Но первоначальный взнос важен не только для банка, но и для самого заемщика. Чем больше накопления — тем меньше риск и переплаты.

В этой статье разберемся, какой первоначальный взнос считается оптимальным и можно ли взять ипотеку вообще без накоплений.

Низкий взнос — больше просрочек

В принципе, банкам выгоден низкий первоначальный взнос. Чем он ниже, тем доступнее кредиты покупателям, тем больше кредитов, а значит — прибыли. Но не все так просто. Рисков тоже больше. Как посчитал Центробанк в своем последнем финансовом обзоре , вероятность просрочек по кредиту с первоначальным взносом от 10 до 20% в 1,5–2 раза выше, чем у кредитов со взносом от 20 до 40%.

Считаем переплату

Риск не справиться с финансовой нагрузкой, а в результате получить штраф от банка за просрочку или вовсе оказаться без недвижимости — это не всё. При низком первоначальном взносе ставка и ежемесячные платежи выше, а конечная переплата банку существенно больше.

Посчитаем как меняются расходы при первом взносе 15, 30 и 40%. Допустим, квартира стоит 5 миллионов рублей. Кредит берем на 20 лет, ставку для удобства берем одну и ту же – 9,2% (при низком взносе она может быть больше).

Разница даже между взносами 15 и 30% — около 6 тысяч по ежемесячному платежу и 830 000 рублей по процентам.

А между взносами 15 и 40% — уже более 10 тысяч по платежу и 1 300 000 рублей по процентам.

Конечно, в каких-то случаях разница будет меньше. Но такие расчеты — повод задуматься. Возможно, стоит еще немного накопить, например, на вкладе.

Читайте также: Как накопить на первоначальный взнос »

Вы можете рассчитать ежемесячный платеж со своими условиями на ипотечном калькуляторе ДомКлик. Если у вас есть личный кабинет, нажмите «Редактировать» — сумма процентов по кредиту будет отображаться в верхнем правом углу. Если вы не зарегистрированы, нажмите кнопку «Посмотреть график платежей» – переплата будет указана внизу графика.

Ипотека без первоначального взноса

Редкие банки предлагают ипотечные кредиты вовсе без первоначального взноса. Чаще всего, ставка по ним выше, требования к заемщику строже, а кроме залога недвижимости банк может для гарантии выплат привлечь поручителей.

Еще один способ, гораздо более рискованный, это взять потребительский кредит на первоначальный взнос. Мы не советуем так делать, и вот почему:

Банк с высокой вероятностью откажет в ипотеке из-за дополнительного кредита

Зачем нужен первоначальный взнос при ипотеке и можно ли оформить ипотеку без такого взноса

При получении ипотечного кредита в числе обязательных требований к заемщикам значатся не только платежеспособность и возможность исполнения долговых обязательств, но и наличие первоначального взноса. Оформить ипотеку без такого платежа невозможно: банки отказываются кредитовать заемщиков, не имеющих первоначального взноса. Что такое первоначальный взнос по ипотеке, и для чего он нужен?

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-31-84 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Определение понятий

С развитием рынка ипотечного кредитования возможность покупки собственной недвижимости стала более доступной. Но оформить ипотеку могут только те граждане, которые обладают для этого достаточными средствами и уже имеют какие-то накопления. Подавляющее большинство банков сегодня готовы кредитовать граждан только на условиях внесения первоначального взноса.

Внесенный заемщиком первоначальный взнос уменьшает сумму основного долга покупателя квартиры перед банком. Именно на сумму основного долга банк начисляет проценты и затем заемщику предстоит вернуть всю сумму через выплаты ежемесячными платежами.

Первый взнос выгоден банку-кредитору и заемщику.

Для чего нужен первоначальный взнос банкам

Первоначальный взнос предоставляет банкам дополнительные гарантии и снижает их риски при оформлении ипотечного кредита. Ведь выдача ипотечных кредитов всегда сопровождается повышенными рисками: суммы здесь существенные, а сроки длительные. Чтобы максимально обезопасить себя от рисков невозврата по ипотеке, банки применяют различные схемы: требуют привлечь поручителей, оформить страховку или доказать наличие первого взноса. По статистике, большая часть дефолтов приходится именно на ипотеку без первоначального взноса.

Выдача заемщику не всей стоимости квартиры, а 85-90% от ее оценочной стоимости увеличивает шансы на полную компенсацию затрат банка при отказе заемщика исполнять свои долговые обязательства в перспективе.

Первоначальный взнос по ипотечному кредиту выступает одним из определяющих критериев для формирования банком условий кредитования.

Для чего нужен первоначальный взнос заемщику

Заемщик через внесение первого взноса уменьшает размер основного долга перед банком и может рассчитывать на наиболее выгодные условия кредитования. Так, чем больше первоначальный взнос, тем ниже получается переплата по ипотеке. Достигается экономия за счет более выгодной процентной ставки и уменьшенных сроков выплат по ипотеке.

Также не стоит забывать, что внесение личных накоплений в стоимость жилья или строительство дома способствует увеличению шансов на одобрение ипотеки лицам, которые имели проблемы в своей кредитной истории (например, какие-либо просрочки при исполнении обязательств) или с подтверждением доходов (работающие неофициально и в случае отказа от предоставления справки о доходах работодателем).

Читать еще:  Можно ли оформить ипотеку не имея российского гражданства

Минимальные размеры. Влияние на параметры кредитования

Стандартного размера показателя первоначального взноса или каких-то законодательно установленных параметров не установлено. Банки сами определяют требования к первоначальному взносу исходя из своих предпочтений и кредитной политики.

Минимальный размер первоначального взноса составляет не менее 10-15% от стоимости недвижимости. Минимальные ставки действуют, например, в Промсвязьбанке, ВТБ, Юникредите (от 10%) и Сбербанке (от 15%). Газпромбанк также предоставляет ставку в 10% на первый взнос, но при наличии у заемщика материнского сертификата.

Ряд банков требует заплатить как минимум 20-40% от цены недвижимости (например, Абсолют банк – от 20%).

От размера первого взноса зависят многие важнейшие параметры кредитования:

  1. Чем выше размер первоначального взноса, тем ниже процентная ставка.
  2. Чем больший размер первоначального взноса способен внести заемщик, тем на более короткий срок он может оформить кредит, и тем самым снижается переплата за пользование заемными средствами.

Когда и как нужно внести

Первоначальный взнос достаточно важен для определения параметров ипотеки. Именно поэтому указать на размер первого взноса, который готов сделать заемщик, а также подтвердить его наличие необходимо до подписания ипотечного договора.

Первый взнос не идет в пользу банка: он направляется в пользу продавца или застройщика. Процедура перечисления первого взноса выглядит так: при обращении в банк заемщик документально подтверждает наличие у него денег на оплату.

Затем банк-кредитор открывает заемщику спецсчет. После получения одобрения от банка в дату совершения сделки или ранее на него вносится сумма первоначального взноса.

Внести деньги заемщик вправе в наличной форме или безналичном формате через перечисление денег со счета в другом или этом же банке.

Где найти средства

В качестве первоначального взноса по ипотеке могут выступать:

  1. Собственные накопления заемщика. Сформировать свои накопления заемщик вправе, откладывая нужную сумму из зарплаты, продав другую квартиру или, например, получив крупную премию.
  1. Кредитные средства. Заемщик может взять потребительский кредит на внесение первого взноса или занять у родственников или друзей. Не самый лучший вариант, так как, помимо ипотеки, придется платить еще за другой кредит и в результате долговая нагрузка может стать неподъемной. Стоит понимать, что банк может не выдать ипотеку при наличии незакрытого потребительского кредита по причине высокой закредитованности заемщика (эти сведения банк сможет найти в кредитной истории).
  2. Залоговое обеспечение в виде другой недвижимости. Не только покупаемую квартиру допускается использовать в качестве залога: если у заемщика есть другая собственность, то подойдет и она. При наличии альтернативного залогового обеспечения не требуется первый взнос: банки могут предоставить в ипотеку 80-85% от стоимости заложенной квартиры. Подобные предложения есть, например, у Промсвязьбанка, Россельхозбанка. Некоторые банки устанавливают требование, что стоимость залога как минимум на 20% должна превышать сумму по ипотеке. К закладываемой недвижимости может относиться не только квартира, но и, например, загородный дом.
  3. Залоговое обеспечение в виде других активов. В качестве залога может выступать иная ликвидная собственность заемщика: драгоценности, акции, предметы искусства и пр.
  4. Средства государственных субсидий. Это могут быть, например, жилищный сертификат на улучшение жилищных условий или сертификат на материнский капитал. В ряде банков (например, в Сбербанке) материнский капитал может покрыть до 100% от требуемой величины первого взноса. В других же банках (например, Райффайзенбанк или УралСиб) нужно дополнительно довнести 10% от стоимости квартиры из собственных средств. Нужно понимать, что, рассчитывая заменить первый взнос материнским капиталом, можно оформить только до 2-3 млн р.

При рефинансировании ипотеки, полученной в другом банке, первый взнос не нужен.

Ипотека без первоначального взноса

До кризиса в российской экономике ипотечные предложения без первого взноса были достаточно распространены, но сегодня в чистом виде они не встречаются.

Увеличить сумму потребительского кредита можно через предоставление залога в виде другой недвижимости, но не стоит забывать, что 100% от оценочной стоимости квартиры ни один банк не выдаст: максимум, что можно получить – это 60-80% стоимости.

Можно также воспользоваться федеральными и региональными программами по выдаче ипотеки без собственных сбережений. Это различные проекты для молодых семей, малообеспеченных, военнослужащих, семей с детьми и пр.

Как рассчитать взнос

Для расчета первоначального взноса по ипотеке нужно обладать сведениями о стоимости квартиры, а также требований банка. Иногда первый взнос зависит от типа недвижимости: на аккредитованные новостройки он ниже, на квартиры на вторичном рынке – выше.

После расчета размера первого взноса стоит также рассчитать параметры будущей ипотеки. Платеж по ипотеке не должен превышать 30% от величины месячных доходов.

Иногда заемщику удается договориться с банком об уменьшении размера первоначального взноса. Этого можно достичь за счет привлечения созаемщиков и поручителей либо внесением дополнительного залога.

Таким образом, первоначальный взнос – это сумма денежных средств за недвижимость, которые заемщики вносят из своих сбережений. Его размер составляет от 10-15%. Первый взнос выступает для банка способом защиты от рисков невозврата крупного и долгосрочного ипотечного кредита, а для заемщика наличие первого взноса повышает шансы на одобрение кредита и позволяет получить наиболее выгодные условия. Чем выше первый взнос, тем ниже процентная ставка, сумма переплаты по кредиту и страховым услугам. Крупный первый взнос дает заемщикам с испорченной кредитной историей шанс на одобрение ипотеки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-31-84. Это бесплатно.

Потребительский кредит на первый взнос по ипотеке

Как подобрать идеальный кредит не потратив на это и 10 минут?

Читать еще:  Как и где оформить ипотеку на дачу

Центробанк планирует ограничить возможность использования потребительского кредита для покрытия первого взноса по ипотеке. В статье читайте о том, пользуются ли этим заёмщики и что о такой схеме думают эксперты.

Позиция Центробанка

ЦБ изучил данные трёх крупных бюро кредитных историй и выделил заёмщиков, которые брали потребкредит незадолго до получения ипотеки. Выяснилось, что в 2018 году по официальным данным таких было 3-5%. При этом число выросло по сравнению с 2017 годом. По данным БКИ ОКБ, средний размер кредита, взятого незадолго до ипотечного, составил 544 тыс. руб.

Центробанк увидел связь между такими кредитами и взлётом высокорисковой ипотеки. Эти риски и хотят ограничить. Кроме того, изменения должны способствовать уменьшению закредитованности россиян.

«ЦБ обеспокоен увеличением закредитованности населения, и старается не допустить возникновения кредитного пузыря и повысить качество кредитов. Этим обусловлено появление такой инициативы. На мой взгляд, необходимо доработать правила определения максимально допустимого показателя долговой нагрузки (ПДН), возможно улучшить правила соотношения платежа по кредиту и дохода», – рассказывает Лев Сальц, директор по развитию оценочной компании «Апхилл».

Но главная причина всё же в уменьшении рисков для самих банков, уверен Дмитрий Задорожный, руководитель портала недвижимости ONgrad.ru: «Подобные ограничения в банковской сфере скорее продиктованы стремлением сократить процент невозвратов, чем желанием снизить кредитную нагрузку населения. Банку проще исключить или максимально ограничить выдачу кредитов на первоначальный взнос, чем разбираться с негативными последствиями».

Что думают банки

Позиции банков по этому вопросу расходятся. Часть считает, что потребкредит во многих случаях – единственный вариант взять ипотечный заём. Для других использование потребительских кредитов для первоначального взноса по ипотеке – дополнительный фактор риска. Однако заёмщики научились выкручиваться. Например, некоторые получают потребкредит и ипотеку в один день, чтобы информация не попала в БКИ.

Какая банку разница, откуда первый взнос?

Казалось бы, банку не важно, откуда заёмщик взял деньги на первый взнос. Главное, что они есть. Однако эксперты рассказали нам, почему банки следят за тем, чтобы средства были свои, а не заёмные.

Комментирует Ирина Туманова, руководитель отдела ипотеки и кредитов «НДВ-Супермаркет Недвижимости»: «Дело в том, что когда человек вносит первоначальный взнос по ипотеке собственными накоплениями, для банка это пусть и не стопроцентная, но гарантия финансовой дисциплины человека, его ответственности и надёжности выплат в дальнейшем. Гарантия того, что дефолта не будет, и банку не придётся решать непрофильный вопрос, а именно вопрос реализации недвижимости».

Оказывается, между величиной первого взноса и процентом невозврата ипотечных займов есть прямая связь.

«Несколько лет назад была опубликована статистика по невозврату ипотечных кредитов. По этой статистике было хорошо видно, что самый большой процент невозврата по ипотеке при 10% первоначальном взносе. Когда первоначальный взнос 15% и больше, резко падает количество тех, кто не платит по ипотечному кредиту. Если заёмщик не может накопить денежные средства для первоначального взноса, а берёт потребительский кредит, в этом случае риск невозврата кредитов сильно увеличивается. Ведь в этом случае заёмщику придётся платить два кредита», – отмечает Дмитрий Иванов, директор агентства недвижимости ООО «Новая квартира».

Повлияет ли инициатива ЦБ на возможность взять ипотеку

Накопить на первый взнос по ипотеке может не каждая семья. Банков, которые готовы выдать заём без первоначального взноса, не так много – для кредитных учреждений это риск. Часто требуется 15-20%. При цене квартиры в 2 млн руб. это 300-400 тыс. руб. Такая сумма не у каждого в свободном распоряжении, поэтому некоторые и прибегают к кредитам. Но популярная ли это схема, и что будет с теми, кто планировал воспользоваться кредитом для получения ипотеки?

Комментирует Марина Самойлова, руководитель отдела продаж «Центрального агентства недвижимости», г. Новосибирск: «Сегодня в случае, когда клиент взял потребительский кредит и обращается за получением ипотеки, банк, который выдаёт ипотеку, обязательно проверит его платёжеспособность. Если человек без затруднений «проходит по платежам», то он вполне может иметь несколько кредитов и ипотек. Если дохода не хватает, то ипотеку одобрят на меньшую сумму или откажут вовсе.

По данным «Центрального», крайне редко используется потребительский кредит на первый взнос по ипотеке, потому что для людей это будет слишком большой нагрузкой по платежам в первые 3-5 лет, что в будущем приведёт к невозможности оплачивать ипотеку.

По мнению экспертов ЦАН, инициатива Центробанка практически не повлияет на количество обращений по ипотеке и покупке недвижимости. Значительно повлиять на количество обращений может увеличение минимального процента первого взноса (например, до 30%), так как такую сумму объективно сложно будет накопить.

Читать еще:  Можно ли дачу купить в ипотеку без первоначального взноса

Если касаться статистики, то на первый взнос по ипотеке кредит берут не более 10% покупателей недвижимости. При этом интересно, каким образом будет выглядеть новый механизм Центробанка по ограничению потребительского кредита, учитывая, что кредит на первый взнос по ипотеке могут взять родственники заёмщика».

Дмитрий Задорожный полагает, что ограничения на получение потребкредита для погашения первого взноса не помешает заёмщикам. Существуют другие схемы, позволяющие получить жилищный заём на выгодных условиях. Правда, создают такие схемы не заёмщики, а банки и застройщики:

«Вряд ли это станет серьёзным препятствием для тех, кто хочет купить жильё. Есть другие способы получить ипотеку и не ввязываться при этом ещё и в потребительский кредит. Действительно, такая нагрузка для многих становится непосильной. Уже есть практика снижения первоначального взноса по ипотеке до доступных размеров, в том числе и его отсутствия. Вполне возможно, что подобные инициативы получат развитие и появятся ипотечные программы с сокращённым минимальным взносом – 3-5%, например.

Застройщики работают в тесном партнёрстве с банками и непосредственно заинтересованы в выдаче кредитов. Тут целое поле для совместных схем. Например, возможны специальные предложения на ипотеку, когда сумма первоначального взноса компенсируется банку застройщиком и закладывается в стоимость квартиры.

Конечно, не стоит забывать, что эти шаги могут быть сделаны только в случае заинтересованности банков и девелоперов. Если такие клиенты нужны, найдётся способ их привлечь и без потребкредитов. Если не нужны – всё останется на прежнем уровне. Просто покупатели квартир с ограниченными стартовыми возможностями будут искать другие способы решить вопрос».

Ипотека без первоначального взноса. Как её получить

Многие россияне сталкиваются с трудностями при оформлении ипотеки. Например, обычно нужен первоначальный взнос, который есть не у всех. Какие есть способы получить кредит, если нет накоплений, разбирался Лайф.

Фото © Getty Images

За апрель 2020 года было выдано в полтора раза меньше ипотечных кредитов, чем в марте. Такие данные приводит Национальное бюро кредитных историй (НБКИ). Аналитики объясняют ситуацию экономической обстановкой в стране и карантинными мерами.

Один из важных этапов получения ипотеки — внесение первоначального взноса, который есть не у каждого. Однако существует несколько способов взять кредит на жильё и без него.

Государство помогает молодым семьям — например, выдаёт субсидии на приобретение недвижимости. Аналитик «Фридом финанс» Евгений Миронюк рассказал, что в качестве первого взноса на ипотеку могут быть приняты выплаты по целевым программам господдержки, по социальным программам (материнский капитал), а также военный сертификат.

В этом случае идёт речь о целевых средствах, которые выплачивает государство. Они могут быть использованы либо только на ипотеку, либо на ряд целей — в том числе и на ипотеку

Евгений Миронюк, аналитик “Фридом финанс”

Также некоторые банки могут выдать ипотеку, если у заёмщика имеется банковский депозит, эквивалентный первоначальному взносу. Евгений Миронюк предупреждает, что этот вариант выгоден в том случае, если у заёмщика оформлен долгосрочный депозит, закрытие которого приведёт к потере процентов.

В редких случаях, по словам аналитика, выдают ипотеку без первого взноса, если заёмщик участвует в маркетинговых акциях банков. Он пояснил, что на постоянной основе подобные акции вряд ли могут действовать, так как кредитные организации в этом случае сталкиваются с повышенными требованиями резервирования со стороны Центробанка.

Самый простой и лёгкий способ получить деньги на первоначальный взнос — оформить потребительский кредит. Заместитель руководителя ИАЦ «Альпари» Наталья Мильчакова советует брать его в другом банке, а не в том, где планируется оформлять ипотеку. Правда, аналитик предупреждает: к такой тактике нужно прибегать только в исключительных случаях.

— Нужно помнить о том, что вы увеличиваете свою долговую нагрузку. Поэтому необходимо заранее оценить, насколько выгоден окажется этот потребительский кредит, не будет ли впоследствии для вас непосильным бременем обслуживание сразу двух кредитов, — отмечает Наталья Мильчакова.

Ещё один способ взять ипотеку — под залог уже имеющейся недвижимости. Дело в том, что для банка первоначальный взнос — это гарантия покрытия расходов, которые возникнут, если заёмщик перестанет платить. Банки предлагают вариант, когда таким гарантом выступает объект недвижимости. По словам главы люксембургского офиса консалтинговой группы KRK Group Никиты Рябинина, размер займа в этом случае будет привязан к стоимости этого объекта.

Такая схема пользуется популярностью, но, несмотря на то что под залогом окажутся сразу два объекта недвижимости — прежний и новый, заёмщику придётся платить повышенную процентную ставку. Она может быть на 1–2% выше стандартной. Евгений Миронюк указал на то, что отсутствие возможности накопить первоначальный взнос приводит к повышенному риску неплатежеспособности заёмщика. В редких случаях такая ипотека выдаётся под залог высоколиквидного имущества, например дорогого автомобиля.

Чтобы не оказаться в долговой яме, Наталья Мильчакова советует брать ипотеку самым безопасным способом — накопить на первоначальный взнос. Для этого, говорит эксперт, стоит откладывать 15–20% с зарплаты. Деньги можно хранить не только в рублях, но и в долларах или евро, но нужно всегда помнить о потерях на разнице курсов валют. Аналитик подчеркнула, что рубль может начать укрепляться в самый неподходящий момент для заёмщика.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector